Что нужно знать о программе сноса пятиэтажек
Ответы на важные вопросы: как будут переселять горожан и что с этим делать
27.04.2017, 16:01
20 апреля Госдума приняла в первом чтении законопроект о реновации, дающий столичным властям особые права при демонтаже пятиэтажек. Какие дома пойдут под снос, какие квартиры и документы получат переселенцы взамен и получат ли на данном этапе вообще, разбирался “Ъ”.
Что такое программа реновации?
Столичные власти анонсировали масштабную программу сноса пятиэтажек в феврале 2017 года, когда инициативу столичного мэра Сергея Собянина поддержал президент РФ Владимир Путин. Программа может затронуть до 8 тыс. домов общей площадью 25 млн кв. м — десятую часть всего жилого фонда Москвы, в которых живут 1,6 млн человек. Программа оценивается в 3,5 трлн руб.; Москва обещала выделить на ее первый этап 300 млрд руб. из городского бюджета.
Для реализации программы в Госдуму внесен проект о реновации, дающий столичным властям широчайшие полномочия. Документ позволяет сносить пятиэтажки и «конструктивно аналогичные» дома целыми кварталами, свободно менять в зонах реновации высотность зданий и назначение земель и отступать в проектах от пожарных и санитарных требований. Переселенцам предлагают давать «равнозначное благоустроенное» жилье в том же или соседнем районе, а при несогласии через 60 дней переселять принудительно через суд. Такие полномочия и сроки прекращения прав собственности власти не получали и при подготовке к Олимпиаде в Сочи.
Список домов под снос столичные власти обещали подготовить к 1 мая по результатам телефонных опросов горожан, а с 15 мая провести «поквартирное» голосование в системе «Активный гражданин» и в МФЦ (центры «Мои документы»). Для голосования понадобятся паспорт, номера пенсионного свидетельства, лицевого счета плательщика ЖКУ и свидетельства о собственности.
Между тем у жителей остается много вопросов к программе реновации и законопроекту. Так, граждане опасаются, что их выселят в Новую Москву или отселят вообще на улицу (а новую квартиру дадут потом); не понимают, можно ли возместить стоимость ремонта в старой квартире; и переживают, что обещания чиновников расходятся с документами. На эти и другие вопросы пытается ответить “Ъ” (материал будет обновляться).
В законопроекте упомянуты «дома первого периода индустриального домостроения и аналогичные по своим конструктивным характеристикам», которые могут пойти под снос. А что это?
Управляющий партнер адвокатского бюро «Юшин и партнеры» Анатолий Юшин говорит, что данный термин встречается в нормативных актах, принимавшихся в Москве в период с 1997 года. Согласно московским городским строительным нормам жилых зданий, утвержденным постановлением правительства Москвы №894 от 2 октября 2001 года, речь идет о 4–5-этажных жилых домах, в основном возведенных в 1957–1968 годах. В том числе крупнопанельных домах (серии I-515, 1605АМ, 1МГ-300, К-7, II-32, II-35), домах с неполным каркасом (серия I-335), крупноблочных домах (серия I-510), домах с кирпичными несущими стенами (серий I-511, I-513, II-34) и домах из объемных блоков. На уровне федерального законодательства, говорит господин Юшин, до настоящего времени термин «дома первого периода индустриального домостроения» отсутствовал.
В законопроекте говорится и о домах, «аналогичных по конструктивным характеристикам» зданиям «первого периода индустриального домостроения». Какие это дома?
Представитель адвокатской компании «Павлова и партнеры» Константин Савин говорит, что формулировка позволит сносить и сталинки. Старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева добавляет, что она дает чиновникам возможность самим определить перечень серий и шифров домов «первого периода индустриального домостроения» под снос, и в итоге в список могут попасть любые здания. Так же считает и глава комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская.
Законопроектом при переселении обещано давать «равнозначное жилье» в том же или соседнем районе. Это что такое?
Термин «равнозначность» в законодательстве прямо не раскрывается. Однако, по словам партнера коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Олега Москвитина, в ст. 89 Жилищного кодекса РФ это понятие упоминается в связи с выселением граждан из жилого помещения по договору социального найма: помещение должно быть «благоустроенным, равнозначным по общей площади ранее занимаемому». В определении Верховного суда РФ от 9 апреля 2013 года в критерии равнозначности включается еще и аналогичное число комнат в квартире. Наконец, Конституционный суд РФ в серии разъяснений не исключает, что для определения равнозначности могут «приниматься во внимание иные обстоятельства».
Законопроектом при переселении обещано давать «благоустроенное» жилье. Как это понимать?
В ст. 89 Жилищного кодекса РФ говорится, что предоставляемое гражданину жилое помещение в связи с выселением должно быть «благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта».
Партнер коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Олег Москвитин отмечает, что стандарты благоустроенного жилья в городах определяются нормативными актами; конкретно в столице — законом «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения». В приложении 1 к этому документу говорится, что благоустроенное жилье — это «квартира со всеми видами удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка) независимо от материала стен». Иначе говоря, по законодательству переселенец не может рассчитывать на квартиру с идентичным ремонтом, который был у него в старом жилье.
Во время обсуждения в Госдуме выдвигалась идея предоставлять не равнозначное, а равноценное жилье. Что лучше юридически — равноценное или равнозначное жилье?
Партнер коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Олег Москвитин считает, что принципиальной разницы в этих понятиях нет. Он обращает внимание на то, что в законодательстве нет понятия «равноценное жилое помещение», а в Жилищном кодексе РФ и столичном законе «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» говорится только о возможности получения переселенцами «равноценного возмещения». Причем в столичном законе уточняется, что это возмещение можно получить деньгами или в «натуральной форме» — в виде «предоставления равнозначного жилого помещения».
Таким образом, «равноценное возмещение» в натуральной форме является предоставлением равнозначного жилья, подытоживает адвокат Москвитин. При этом денежная компенсация законопроектом о реновации не предусмотрена, отмечает адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Марина Костина.
Если взамен квартиры рядом с метро выдадут такую же далеко от станции, это будет считаться ухудшением условий? Возможна ли в этом случае компенсация?
«Равнозначное жилье» напрямую не предусматривает учет удаленности от значимых объектов инфраструктуры, поэтому оспаривание обоснованности предоставления такого помещения на основании «неравнозначности» может быть затруднено, говорит партнер коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Олег Москвитин. Впрочем, по его словам, законопроект все же допускает такую возможность.
Что с платой за капремонт дома, который будут сносить по реновации?
После того как принимается решение о сносе, многоквартирный дом исключается из региональной программы по капремонту. С этого момента собственники помещений этого дома от взносов за капремонт освобождаются, объясняет юрист коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Иван Стариков. Ранее внесенные средства, согласно законопроекту, будут использоваться «на цели реализации программы». «Собственнику уплаченные ранее взносы не возвращаются, возможность их возврата в административном или судебном порядке прямо не предусматривается»,— отмечает господин Стариков.
В законопроекте оговаривается количество вариантов предлагаемых переселенцу новых квартир?
Количество вариантов не определено. По словам адвоката бюро «Деловой фарватер» Сергея Варламова, там указано лишь, что срок освобождения жилого помещения в каждом конкретном доме определяется в решении органа власти.
Могут ли взамен одной старой квартиры дать две новые?
Законопроект подразумевает равнозначность, то есть обмен одной квартиры на одну, говорит адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Марина Костина. Исключения возможны лишь для очередников (вставших на учет до 2005 года): власти могут улучшить их условия, предоставив больше одной квартиры, согласно социальным нормативам, считает адвокат.
Если в старой пятиэтажке сделан дорогой ремонт, можно ли получить компенсацию за него при переезде?
Один из авторов законопроекта о реновации депутат Госдумы Николай Гончар говорил, что такую компенсацию можно получить по ст. 32 Жилищного кодекса РФ (ЖК). Однако адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Марина Костина считает, что в данном случае ЖК вообще неприменим, так как в нем оговорены лишь компенсации в случае изъятия земельного участка для госнужд, а не в случае реновации. Партнер коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Олег Москвитин добавляет, что в законопроект о реновации подобные компенсации также не заложены.
Однако представитель адвокатской компании «Павлова и партнеры» Константин Савин считает, что переселенец может воспользоваться в этом вопросе ст. 15 Гражданского кодекса РФ и поставить вопрос о компенсации расходов на неотделимые улучшения, «результатами которых он не сможет воспользоваться в будущем по независящим от него обстоятельствам». Если стоимость работ документально подтверждается чеком или отчетом оценщика, добавляет юрист, собственник может потребовать от властей квартиру большей площади или денежную компенсацию, а в противном случае обратиться в суд с иском о компенсации расходов, «понесенных на улучшение сносимого помещения», согласно ст. 15 Гражданского кодекса РФ.
Расходы на ремонт в новой квартире можно компенсировать?
Все опрошенные “Ъ” юристы однозначно утверждают, что сделать это невозможно. Но столичный мэр Сергей Собянин обещал гражданам новые квартиры «с полной отделкой уровня выше стандартного муниципального жилья».
Можно ли отказаться от переселения, получить деньги за старую квартиру и выбрать себе новое жилье самому?
Нет. Законопроект о реновации не предполагает денежную компенсацию, а только оговаривает предоставление другой квартиры, равнозначной по площади и местоположению, поясняет адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Марина Костина. Причем отказаться от переселения, согласно законопроекту, нельзя, можно спорить только о равнозначности новой квартиры старой.
В законопроекте говорится, что переселенцу направляется «предложение о предоставлении равнозначного жилого помещения» вместе с проектом договора о «переходе прав собственности». Каков юридический смысл этого предложения и не окажется ли оно обычной бумажкой?
Представитель адвокатской компании «Павлова и партнеры» Константин Савин говорит, что речь идет о «юридически значимом акте, а не просто о бумажке», добавляя, что такие «предложения» направляют владельцам земельных участков при их выкупе для государственных нужд. Партнер коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Олег Москвитин считает, что «предложение» выступает лишь в роли сопроводительного письма для проекта соглашения. А это, в свою очередь, является подобием договора мены, поскольку предусматривает обязанность уполномоченного органа в обмен на жилое помещение собственника предоставить ему в собственность помещение равнозначное. По информации “Ъ”, с этими документами («предложением» и проектом договора) переселенец должен пойти в МФЦ, где ему зарегистрируют право собственности на новую квартиру.
Позволяет ли законопроект о реновации выселить владельца квартиры в пятиэтажке прямо на улицу?
Законным образом сделать это невозможно. Действующее законодательство, поясняет партнер коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Олег Москвитин, предполагает возможность принудительного изъятия недвижимости только на условиях «предварительного возмещения».
Что происходит, если вам предоставляют вариант жилья, но вы на него не соглашаетесь?
Через 60 дней после отправки предложения о новом месте жительства столичные власти идут в суд с иском о понуждении заключить договор о переходе права собственности на другое жилое помещение, с требованием о выселении и прекращении права собственности на старое помещение, говорит адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Марина Костина.
Если законопроект примут в нынешнем виде, то в суде можно будет ссылаться только на то, что предложенный вариант квартиры неравнозначный, а равнозначность по этому документу определяется только метражом квартиры и месторасположением дома, в котором она находится.
Старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева говорит, что возможность обжаловать в суде законность самого демонтажа дома все равно останется, но столичные власти добиваются в законопроекте, чтобы это разбирательство не приостанавливало саму процедуру сноса (как законодательство предписывает делать это сейчас). Юрист называет порядок, фигурирующий в законопроекте, «нарушением конституционного принципа судебной защиты» граждан.
В законопроекте говорится, что судебное решение о выселении подлежит «немедленному исполнению». Это законно?
Адвокат бюро «Деловой фарватер» Сергей Варламов напоминает о существовании Гражданско-правового кодекса (ГПК) РФ: в ст. 211 этого документа приводится закрытый перечень судебных решений, подлежащих немедленному исполнению (например, об уплате алиментов). В эту статью законопроект изменения не вносит (на этапе первого чтения). Тогда как адвокат Варламов и адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Марина Костина сходятся во мнении, что ГПК будет иметь «бóльшую юридическую силу», чем законопроект,— соответственно, гражданин сможет обратиться в суд с заявлением о том, что немедленное исполнение решения о его выселении нарушает ст. 211 ГПК РФ.
Можно ли будет обжаловать в суде действия и бездействия властей, решение о включении дома в списки на снос?
Право на обжалование действий и нормативных актов органов власти (в том числе и судебное) гарантировано Конституцией РФ, поэтому отнять это право не сможет никакой закон, считает адвокат бюро «Деловой фарватер» Сергей Варламов. Адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Марина Костина говорит, что можно обжаловать и решение о сносе дома. Но, по ее мнению, «это не защитит права граждан», так подобное оспаривание, согласно законопроекту, «не является препятствием к рассмотрению иска уполномоченного органа о понуждении к заключению договора, прекращении права собственности и выселении». Старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева считает порядок, фигурирующий в законопроекте, «нарушением конституционного принципа судебной защиты» граждан. Адвокат Варламов не исключает, что будет установлен обязательный досудебный порядок обжалования таких решений на уровне муниципалитета или города — иначе говоря, власти создадут специальный орган для жалоб.
Можно обжаловать в Конституционном суде сам законопроект о реновации после его принятия?
Можно. Обратиться в Конституционный суд (КС), поясняет адвокат бюро «Деловой фарватер» Сергей Варламов, может любой, чьи права этот нормативный акт нарушает. Это можно сделать после проигрыша дела об оспаривании решения о сносе дома или о неравноценности предоставляемого жилья, но можно и без предварительного обращения в суд общей юрисдикции. По словам господина Варламова, достаточно того, что гражданин пострадал от того или иного закона. Впрочем, на время разбирательства в КС действие обжалуемого закона не приостанавливается (в том числе о реновации, если его примут в нынешнем виде).
Списки под снос составляются через опросы по телефону и потом проводится голосование в интернете через «Активный гражданин» и в МФЦ. Каков юридический статус таких опросов?
Опрошенные “Ъ” юристы сходятся во мнении, что подобные опросы не имеют юридической силы. «Если власти будут ссылаться на их результаты, речь пойдет о доказательствах, полученных в порядке, не установленном законом. Такие доказательства не могут приниматься в судах в качестве допустимых и достоверных»,— считает представитель адвокатской компании «Павлова и партнеры» Константин Савин. Управляющий партнер адвокатского бюро «Юшин и партнеры» Анатолий Юшин говорит, что нормативно утвержденные правила проведения таких голосований не приняты в законодательстве, поэтому можно говорить «о серьезной опасности ошибок или сознательных фальсификаций, особенно с применением интернета». Юрист добавляет, что в законопроекте о реновации также не предусмотрена возможность «принятия каких-либо решений на основании опросов в интернете, в МФЦ или голосований по телефону».
Можно ли лишить человека квартиры против его воли по результатам голосований, о которых говорят власти Москвы?
Нет, утверждает управляющий партнер адвокатского бюро «Юшин и партнеры» Анатолий Юшин, который ссылается на ст. 35 Конституции РФ: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Таким образом, говорит адвокат, имущество может быть изъято у добросовестного собственника только при условии предоставления равноценной компенсации и только по решению суда. Он напоминает, что Конституция РФ является законом прямого действия и ее нормы должны исполняться без специальных разъяснений и уточнений, а принимаемые в РФ законы не могут противоречить Конституции. Как раз для случаев отказа собственника на добровольный переезд законопроект предусматривает принудительное переселение в равнозначное жилье исключительно по решению суда.
Александр Воронов, Анна Занина, Андрей Райский
"Коммерсантъ" от 27.04.2017, 16:01
https://www.kommersant.ru/doc/3283332
