Умный подъезд: как управдом автоматизировал собрания собственников жилья
Предпринимателю Константину Орлову надоел шум в подъезде — он нашел управу на непрошеных ремонтников, а потом стал председателем совета своего дома. Сейчас он помогает собственникам жилья по всей России проводить онлайн-собрания
Константин Орлов (Фото: Олег Яковлев / РБК)
Как провести собрание собственников жилья и правильно оформить его результаты, знают далеко не все председатели советов многоквартирных домов, а собрать подписи жильцов для принятия каких-либо решений — задача не из простых. 31-летний Константин Орлов предложил товариществам собственников жилья (ТСЖ) и управляющим компаниям (УК) помощь в подготовке всех необходимых документов для собраний и проведении голосований онлайн. Услуга оказалась востребованной, и компания Орлова «Домсканер» быстро набирает обороты. В ноябре 2017 года автоматизация собраний собственников жилья принесла ему почти 1 млн руб. выручки.
Активный гражданин
Константин Орлов заработал на свой первый мобильный телефон, когда ему было 13 лет: с друзьями он за тысячу долларов сделал сайт для компании, торгующей автомобильными запчастями. Позже Орлов поступил на экономический факультет Красноярского государственного университета и уже на третьем курсе организовал небольшой бизнес по торговле стальными дверями, а затем открыл шиномонтаж.
После окончания вуза Орлов попробовал работать менеджером в банке, но быстро сообразил, что работа по найму не для него: «Я окончательно понял, что хочу работать на себя, мне надоело вставать в семь утра, а главное — я не хотел больше ходить в костюме».
Как-то в 2011 году он сидел на больничном, а в подъезде его дома грохотали дрели — провайдер проводил интернет и укладывал провода в настенные пластиковые короба. Выглядели они уродливо, шума было много, а проблем с интернетом у жильцов не было. Орлов поинтересовался, есть ли у монтажников разрешение. Его не было, и он, несмотря на температуру, поехал в управляющую компанию выяснять, что происходит. Вернувшись домой, он заглянул в Жилищный кодекс и понял, что такие работы нельзя проводить без согласия жителей. В итоге Орлов заставил остановить монтаж и даже аккуратно заделать все отверстия.
«Оказалось, что ЖКХ — это интересно», — говорит Орлов. Он стал председателем совета своего дома на 185 квартир и до сих пор им остается. Предприниматель заставил УК отчитываться перед жильцами о своей работе и полностью обновил инженерные коммуникации в подвале своего дома в Красноярске.
Чиновник-предприниматель
В 2011 году как раз вышло постановление правительства РФ №131, по которому УК были обязаны публиковать информацию о своей работе — на сайтах или на стендах. Орлов нанял программиста и сделал с ним сайт «ЖКХ24», загрузив туда базу УК Красноярского края. Он начал предлагать УК и ТСЖ размещать на сайте финансово-хозяйственную информацию — перечень работ по содержанию и ремонту дома, включая их стоимость и условия выполнения, тарифы на предоставляемые услуги ЖКХ и пр. Личный кабинет для УК стоил 500–1000 руб. в месяц — в зависимости от размера компании.
За неисполнение постановления полагался штраф, и за два месяца Орлов подключил 47 из 430 городских УК, что приносило 60–80 тыс. руб. выручки в месяц (некоторые клиенты платили вперед). На сайте была реализована функция приема показаний счетчиков и публиковалась справочная информация по работе ЖКХ. Но бизнес так и не взлетел — вскоре вышла поправка к постановлению об обязательном размещении информации на государственном сайте «РеформаЖКХ.ру». Из 47 компаний на сайте осталось всего пять — те, кто оплатил услуги на несколько лет вперед.
Зато проект заметили в городской администрации — в 2013 году Орлову предложили стать заместителем начальника отдела по работе с населением администрации Кировского района Красноярска (120 тыс. жителей в 700 домах). Поначалу работа казалась увлекательной. «Мы разруливали какие-то сложные моменты: застройщик что-то строит, люди пикетируют, а ты выступаешь медиатором», — вспоминает Орлов. Но вскоре стало понятно, что чиновник из предпринимателя такой же, как банкир: «99% времени уходило на заполнение бумажек. Я чувствовал, что деградирую и теряю творческое мышление. Я стал клерком».
Осенью 2014 года Орлов взял отпуск и отправился путешествовать по Европе. Заехал в Карловы Вары, где увидел на подъезде одного из домов листок с кратким отчетом управдома. Там было написано, что сделано, сколько денег поступило на счет и столько потрачено, — во всем этом мог разобраться любой житель. Орлов вспомнил, что по Жилищному кодексу РФ собрание собственников может обязать УК точно так же отчитываться каждый месяц. А если УК на это не идет, можно ее заменить.
Орлов задумал превратить свой прежний проект «ЖКХ24» в нечто большее — собрать на нем не просто информацию об УК, но и отчеты о финансовых потоках, чтобы можно было контролировать соблюдение сроков отчетности, а при их нарушении подавать в суд. В апреле 2015 года он уволился из администрации и сразу же зарегистрировал компанию «Домсканер».
Денег на развитие проекта не было, так что Орлов продал свой автомобиль за 400 тыс. руб. и первым делом поехал в бизнес-акселератор «Стартап сабантуй» в Набережных Челнах. Там он пообщался с предпринимателем, который занимался установкой домофонов в подъездах. Тот пожаловался, что каждый раз требуется получать на это согласие жителей, а собрать их подписи очень сложно. Предприниматель рассказал, что в проведении онлайн-собраний собственников могут быть заинтересованы многие: подрядчики работ, руководство ТСЖ, а также отдельные жильцы (например, если хочется установить дополнительную дверь в подъезде и т.д.).
Он решил начать с малого и создать сервис для организации онлайн-собраний жильцов. Первый клиент появился в феврале 2015 года: Орлову позвонили из ТСЖ 120-квартирного дома в Сергиевом Посаде и спросили, сколько стоит организация онлайн-собрания. Орлов выставил счет на 15 тыс. руб., привлек к работе знакомого программиста, который разработал прототип сервиса, позволяющего собственникам вбить на сайте номер своего телефона, код идентификации и проголосовать. СМС жильцам Орлов рассылал сам. Следующий заказ поступил из Сургута.
Правовая база
Согласно ст. 47.1 Жилищного кодекса «о заочном голосовании с использованием информационной системы» ТСЖ могут проводить онлайн-собрания, но для этого участникам товарищества нужно один раз собраться вживую и уполномочить правление принимать решения онлайн-голосования. На этом же собрании каждый собственник подписывает соглашение об обработке персональных данных, а также о присоединении к системе «Домсканера», с указанием мобильного телефона, на который при голосовании отправляется СМС с кодом подтверждения. Согласно ФЗ-63 «Об электронной подписи» он обеспечивает идентификацию голосующего. Кворум зависит от устава ТСЖ — где-то достаточно 50% плюс один голос, где-то необходимо 67%.
Первое собрание бесплатно
В марте 2016 года Орлов получил грант на 1 млн руб. от Фонда содействия инновациям — деньги пошли на зарплату ему самому и двум программистам. Он занялся SEO-продвижением проекта и стал рассылать предложения по базе ТСЖ и УК. Он также написал несколько текстов в журналы по ЖКХ-тематике.
Вскоре стало понятно, что услуга востребована в новых домах — те, кто сам купил жилье, хочет, как правило, участвовать в управлении домом. Но если дому меньше трех лет, в нем часто бывает много пустых инвестиционных квартир, собственников которых приходится разыскивать. И такими домами заниматься невыгодно.
А в старых домах у приватизированных квартир часто по несколько собственников, и у каждого надо получить разрешение на использование персональных данных. В них много пенсионеров, которые зачастую не готовы голосовать через интернет. Например, в красноярском доме самого Орлова голосуют онлайн всего 25% жильцов. Остальные — на бумажных листах, которые он сам собирает и затем вносит результаты в систему.
По словам Орлова, идея интернет-голосования привлекает прежде всего активистов-новаторов. Эти люди сами находят сайт «Домсканера» и оставляют заявки. В месяц приходит обычно около 30 заявок на онлайн-собрания: 65% — от председателей домовых советов, ТСЖ и активных собственников, остальные — от УК, которым необходимо провести отчетно-выборное собрание жителей дома.
Обычно Орлов предлагает подготовить очное собрание бесплатно, чтобы жильцы проголосовали на нем не только за дальнейшие онлайн-собрания, но и по другим проблемам дома. Он рассчитывает заработать уже потом на организации онлайн-голосований. «Мы готовим заказчикам пакет документов, даем подробную инструкцию по проведению собрания, и они сами обходят квартиры», — рассказывает предприниматель.
Впрочем, Орлов готов провести офлайн-собрания с подготовкой юридически правильных документов и без обязательств подключиться к системе «Домсканер». Плата за организацию собрания — 50–100 тыс. руб. в зависимости от размера дома. Как правило, такой услугой пользуются собственники нежилых помещений в доме, которым необходимо решение собрания для его перестройки под новый бизнес. Например, чтобы вместо магазина открыть ресторан, необходимо провести вентиляцию по внешней стене на крышу. Чаще всего заказчик при этом предлагает жильцам компенсировать им часть домовых расходов.
Фото: Олег Яковлев / РБК
Миллион домов
В штате «Домсканера» сейчас два программиста и три сотрудника, которые занимаются организацией собраний: готовят документы, счета, взаимодействуют с клиентами. Кол-центр работает на аутсорсинге, как и дизайнер, юрист и бухгалтер. Абонентская плата для небольшого дома (до 100 квартир) — 1,9 тыс. руб. в год. Для дома, где более 100 квартир, — 7 тыс. руб. За каждое онлайн-голосование берется от 49 до 99 руб. с квартиры.
Выручка «Домсканера» за 2016 год составила 338 тыс. руб., из которых всего 20% принесли онлайн-собрания, остальное — подготовка документов. Но в 2017-м доходы значительно выросли. С января по ноябрь проект принес 5,3 млн руб. выручки. А в одном только ноябре — 945 тыс. руб. План на первое полугодие 2018 года — 9 млн руб.
Сейчас каждые три месяца число подключенных к онлайн-голосованию домов увеличивается в полтора раза. Подключенные — это дома, в которых жители провели собрание, приняли решение впредь голосовать онлайн и предоставили контакты собственников. По состоянию на март 2017 года у «Домсканера» было 130 таких домов, сегодня — более 300. Они располагаются по всей России — от Москвы до Уссурийска.
Есть у «Домсканера» и такие клиенты, которые успели провести онлайн-собрания три-четыре раза. Например, сначала они приняли решение о ремонте подъезда, на следующем собрании — об организации видеонаблюдения во дворе (например, после того когда там поцарапали чью-то машину), потом — о включении дома в программу благоустройства за счет федерального бюджета. Именно такие клиенты, по плану Орлова, должны приносить основной доход.
В России около 1 млн многоквартирных домов, рынок для онлайн-собраний ограничивается 650 тыс., подсчитал Орлов. Его цель — занять 20% этого рынка. У «Домсканера» сейчас всего три-четыре конкурента, предлагающих проводить, как и «Домсканер», онлайн-собрания «от и до», — это «Электронный дом», «Собрание-онлайн», «Регистратор Р.О.С.Т.» и др. Но главный конкурент — это бабушки. Многие ТСЖ, чтобы сэкономить, платят пожилым соседкам, которые обходят квартиры и собирают подписи (обычно такая услуга стоит от 30 руб. за квартиру). Хотя голосовать онлайн, конечно, удобнее.
Ключевой риск для бизнеса Орлова — это госрегулирование. На госпортале ГИС ЖКХ планируется проводить онлайн-собрания ТСЖ. По словам Орлова, в технической документации этот блок прописан. «Собрания они запустят не ранее 2019 года, — рассчитывает предприниматель, — а пользоваться сервисом будет намного менее удобно, чем нашим. На высокую активность собственников рассчитывать бесполезно, к голосованию их надо побуждать. Не думаю, что ГИС ЖКХ будет собирать необходимые кворумы».
По наблюдениям Орлова, на объявление в подъезде люди вообще не обращают внимания: необходима рассылка СМС с последующим подключением кол-центра. Например, в одном из домов в Архангельске в первые сутки проголосовали 14% собственников квартир, на следующий день после подключения кол-центра — 50%, а через пять дней — 80%. Орлов рассчитывает, что чиновники не будут тратиться на организацию кол-центров, а значит, спрос на частные сервисы под ключ может даже возрасти.
Взгляд со стороны
«Конкуренции пока нет»
Алексей Костарев, эксперт Фонда развития интернет-инициатив
«Рынок онлайн-собраний собственников создается сейчас практически с нуля такими небольшими компаниями, как «Домсканер». Конкуренции пока нет, и есть хорошие возможности для быстрого роста. ФРИИ вкладывается именно в такие стартапы.
Риски, связанные с приходом государства на рынок онлайн-собраний, невелики. Потому что даже если на сайте ГИС ЖКХ можно будет проводить онлайн-собрания, это не помешает частным компаниям успешно работать в этой сфере. Они более мобильны и всегда смогут предложить своим клиентам какие-то привлекательные опции. Например, «Домсканер» занимается не только проведением голосований, но и консультирует председателей советов домов и управляющие компании, причем как онлайн, так и в обычном режиме, помогает готовить к ним документы и пр.
Государственная функция — регламентировать активность бизнеса, а не конкурировать с ним. Например, оно может захотеть сделать рынок управляющих компаний более конкурентным и для этого упростит переход дома к новому управляющему. Это сразу же повысит спрос на проведение онлайн-собраний, на которых собственники будут принимать решение о смене УК».
«Сначала жильцы отнеслись с сомнением к новой идее»
Ольга Переслегина, председатель ТСЖ «Покров» (Нижний Новгород)
«Наш дом на 77 квартир строился с 1998 по 2013 год и был первым в городе, который ввели в эксплуатацию после принятия закона об обманутых дольщиках. Онлайн-собрания привлекательны тем, что собирают намного больше голосов, чем обычные очно-заочные, когда председателю надо по 15–20 раз обходить квартиры, чтобы собрать подписи. В результате, чтобы набрать кворум, может понадобиться до двух месяцев. И всегда есть собственники, которые либо не проживают в своей квартире, либо в отъезде.
О том, что можно проводить собрания онлайн, я узнала из Жилищного кодекса и нашла несколько сайтов с предложениями. У «Домсканера» был наиболее продуманный дизайн: документы и решения собраний представлены в понятной форме, для выделения главного используется крупный шрифт и т.д. Это очень важно для тех, кто голосует, особенно для людей пожилых. С момента размещения повестки на «Домсканере» до опубликования на сайте протокола проходит 15 дней.
Не скрою, сначала наши жильцы отнеслись с сомнением к новой идее, особенно люди пожилые. Но многих переубедило то, что решения могут быть приняты быстро. Понравилось и то, что онлайн-голосование всегда тайное: никто, кроме администратора собрания, не видит, кто как голосует».
Автор: Ирина Федотова.