ПОИСКОВЫЙ ПОРТАЛ ТСЖ И СОВЕТОВ МКД "НАШ ДОМ"

Информация о пользователе

Привет, Гость! Войдите или зарегистрируйтесь.



Нам нужен капремонт мозгов ...

Сообщений 1 страница 4 из 4

1

Бедные собственники

Пришла пора расплачиваться за бесплатную приватизацию жилья

29 июня 00:05  Виктория Волошина

http://mn.ru/images/32170/99/321709965.jpg

С 1 июля на четверть вырастут расходы на содержание и текущий ремонт жилья. В сентябре очередное повышение тарифов ЖКХ. А с нового года в наших платежках появится дополнительная строка — отчисления на капремонт. Как предлагают депутаты Госдумы, принявшие в первом чтении закон о финансировании капремонта за счет накоплений собственников, платить будем от 3 до 10 руб. за метр. Не забыть еще про налог на недвижимость, который в следующем году также возрастет, и впору вновь вешать всех собак на Чубайса — почему 20 лет назад, разрешив бесплатную приватизацию жилья, нам забыли объяснить, что за это удовольствие придется так много платить?

Соседи по соцлагерю после развала СССР поступили жестче: скажем, в прибалтийских странах, разрешив приватизировать жилье за копейки, сразу объяснили новым собственникам, что теперь все расходы на содержание и ремонт не только личных квадратных метров, но также лестниц, лифтов, стен, крыш и другого общего имущества людям придется нести самостоятельно. Сделав такой щедрый подарок вчерашним бездомным, государство умыло руки. В России же до сих пор, судя по недавнему опросу ВЦИОМ, 44% граждан уверены, что все расходы по капремонту общего имущества дома должно нести государство. Больше всего убежденных в этом (55%) в Северо-Кавказском федеральном округе, что социологи толерантно объясняют «спецификой государственной политики субсидирования в регионе». Меньше всего (26%) — на юге России, где владельцы частных особняков давным-давно привыкли сами чинить крыши и осушать подвалы, не ожидая помощи от государства.

Впрочем, выбора, платить нам за капремонт многоэтажек или нет, сегодня уже не осталось. Платить будем. Вопрос — сколько и по какой схеме. Основных вариантов два.

Первый — «общий котел». По этой модели, принятой Думой в первом чтении, графа «за капитальный ремонт» станет в наших платежках постоянной и будет только расти, как ежегодно растут сегодня тарифы ЖКХ. Утверждать новый тариф будут власти региона, а деньги собирать на счетах региональных (муниципальных) фондов, где и решат, какой из домов нуждается в ремонте раньше, какой позже, а кто и вовсе обойдется заплатой на старой крыше. Такой фонд существует сегодня в Татарстане, где владельцы квартир платят 5 руб. с одного «квадрата» в месяц. И, как клевещут недоброжелатели, во многом именно за счет этих средств Казань к своему 1000-летию так похорошела. По этой модели возникает много вопросов: согласятся ли собственники копить деньги для чужих домов, если не будут знать, когда дождутся ремонта своего? Обязаны ли будут платить жильцы новостроек и те счастливцы, у которых уже провели капремонт? Как контролировать качество и стоимость работ? Да и, в конце концов, окажется ли чиновник, который «сядет» на этот фонд, более честным, чем вороватый, но зато свой председатель ТСЖ? Последнего хоть к стенке можно прижать на общем собрании жильцов, а с чиновника спроса вообще нет — пример похорошевшей Казани налицо.

Второй вариант — либеральный, основанный на международной практике. Состояние недвижимости — это ответственность владельца, вот пусть собственники сами и собирают деньги на ремонт. А государство им в этом может только помочь. Как правило, двумя путями — частичным софинансированием за счет бюджета (от 20 до 50% от стоимости ремонта) или за счет создания кредитных продуктов, чтобы люди не копили на большой ремонт десятилетиями, а занимали деньги в банках. При этой схеме, пугают эксперты-государственники, граждане рискуют уже не только деньгами, собранными на капремонт, но и жильем — залоговой базой кредитов на капремонт будут являться их собственные квартиры. И если кто-то в доме откажется платить, остальные также рискуют лишиться имущества.

Полемика в Госдуме по этому вопросу, доходящая чуть ли не до драк, говорит о том, что на государственном уровне этот вопрос явно еще не проработан. Нет четких механизмов, законодательного подкрепления решений, защиты от коррупции и даже от элементарного воровства.

Что думают об этом сами собственники? В московской многоэтажке, где я живу, несколько лет назад сменили ТСЖ. Избрали председателем правления нового товарищества Лидию Акимовну с пятого этажа — даму-экономиста, которая сейчас пытается организовать в доме замену лифтов. Журналистов она не любит, но вовремя оплачивающих квартплату жильцов ценит, потому от разговора не ушла:

— Наш дом был построен всего 11 лет назад, но очень некачественно. Мы уже меняем железные трубы ХВС на пластиковые, потому что устали ставить хомуты и заплаты. И уже вынуждены заняться ремонтом оборудования одного из лифтов, а их у нас шесть, и по идее каждый должен служить 25 лет. Как вы думаете, какой-то чиновник войдет в наше положение? Выделит почти 50 млн руб. из какого-то там регионального фонда? Можно привести и много других примеров, но это будет долгий разговор. Скажу так: мы предпочитаем, чтобы средства всегда были под рукой. Я уверена, что в целом суммы, которые мы накопим на нашем расчетном счете, будут меньше, чем те, что с нас собрали бы в этот региональный фонд. У нас народ неглупый. Немного инфантильный, конечно, но это поправимо.

http://mn.ru/images/32173/36/321733645.jpg

http://mn.ru/business_infrastructure/20 … 71274.html

0

2

«Нам нужен капремонт мозгов»

Об идеологии вопроса о капремонте руководитель жилищного сектора фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер рассказала «МН»

29 июня 00:05  Газета № 309 (309)  Виктория Волошина

— Зачем понадобился отдельный закон о капремонте, когда у нас есть Жилищный кодекс?

— Из законопроекта о капремонте, который принят Думой в первом чтении, вы не поймете ничего о предлагаемом механизме, кроме общей идеи — «аккумулирование средств населения в региональных фондах». Механизм работы этих «общих котлов» должны разработать в правительстве. Но проекты постановлений правительства не являются предметом широкого общественного обсуждения. А вот чтобы внести изменения в Жилищный кодекс, нужны общественные слушания, депутат должен объяснить своим избирателям, в чем суть поправок, почему он голосовал «за» или «против»…

Возможность общества повлиять на содержание закона значительно больше, чем на постановление правительства. Ключевая проблема капремонта многоквартирных домов вовсе не техническая, а ментальная. Уже 20 лет прошло с тех пор, как жители России получили возможность стать собственниками своих квартир, но большинство из них так и не научилось нести ответственность за это. И сегодня мы вновь оказались на развилке: взять государству ответственность за капремонт наших домов на себя или все же выбрать путь формирования «ответственного коллективного собственника»? Патернализм и иждивенчество или самоорганизация граждан? При этом надо понимать, что в любом случае без денег собственников решить сегодня проблему капремонта жилого фонда невозможно. Плату за него государство введет. Вопрос в том, кто будет принимать решения и распоряжаться этими деньгами — сами собственники или чиновники «региональных фондов»?

— Эксперты вашего института предлагают создавать фонды капремонта в каждом жилом доме. Поясните ваши резоны.

— Мы считаем, что только в случае создания фонда ремонта в каждом доме у людей появляется уверенность в том, что их деньги будут израсходованы по назначению. Простой пример — в доме протекает крыша. Глава управляющей компании или председатель ТСЖ на общем собрании собственников говорит: нужен капитальный ремонт кровли, есть варианты. Делаем новое мягкое покрытие на нашей плоской кровле — стоит 2 млн руб., хватит лет на пять. Или строим скатную крышу — стоить будет 5 млн, но простоит без ремонта 25 лет. Можно взять под эти работы банковский кредит и постепенно его гасить. Или построить мансарду и решить вопрос кровли за счет новых собственников, которые купят в ней жилье. Собственники думают, считают и голосуют за один из вариантов. Если их кровные 10 руб. с метра будут уходить в общий фонд региона, как они смогут повлиять на решение, кто, когда и какой ремонт им будет делать? Все решат чиновники. Каждому дому — бедный он или богатый — стандартный набор работ.

— Первый вариант мне как собственнице нравится больше, вот только веры в то, что менеджмент управляющей компании не разворует собранные на капремонт деньги, нет.

— Для этого мы предлагаем копить деньги на капремонт на особом номинальном банковском счете, с которого банк не переведет деньги, пока ему не принесут решение общего собрания собственников о ремонте, договор с подрядчиком, акт о выполнении работ, подписанный председателем ТСЖ или председателем совета дома. То есть ни у управляющей организации, ни у председателя ТСЖ не будет возможности без решения общего собрания распорядиться деньгами фонда на таком специальном счете. Исключением может быть только решение суда, если ремонт инициирован жилищной инспекцией, потому что собственники так и не сподобились собраться, а дом того гляди рухнет.

И еще — «история» создания фонда ремонта дома позволяет оценить дисциплинированность и ответственность собственников в конкретном доме. А это, как показывает опыт других стран, открывает путь к кредитам. Главное — запустить этот механизм. Однажды сделав ремонт той же крыши и убедившись в том, что система работает, что собственники могут за счет платы в фонд ремонта оплатить работы и вернуть кредит, в следующий раз они уже гораздо охотнее примут решение о реконструкции системы отопления или замене лифта, а банк даст им взаймы недостающие средства. При этом, конечно, надо понимать, что без бюджетных субсидий процесс запустить будет очень сложно. Здесь помощь государства необходима.

— Проблемы у домов разные: у кого мрамор в холлах потрескался, а у кого деревянные перекрытия сгнили. Жильцы новостроек здесь в явном преимуществе.

— Жильцы новостроек, как правило, покупали квартиры, а не приватизировали их бесплатно. Но, конечно, государство должно осуществлять различные программы поддержки собственников жилья. Кому, с какой целью и в каком размере помогать — отдельный разговор. Могут быть варианты в зависимости от региона, даты постройки и состояния дома, доходов собственников, решили они «латать дыры» или сделать ремонт, повышающий энергоэффективность дома. Необходимо отдельно решать вопрос с субсидированием малоимущих собственников. В случае «общего котла» ни о каких других программах господдержки речи уже скорее всего не будет, на это просто не хватит бюджетных денег. И даже предупредительный ремонт в своем доме вы сделать не сможете, потому что система «общего котла» этого не позволяет — для всех ремонтов будет установлен нормативный срок. Что в корне неверно, лучше своевременно провести профилактические работы, чем доводить дом до аварийного состояния.

— Если все проблемы в доме решены, собственники могут принять решение не скидываться больше на капремонт?

— Мы предлагаем определиться с минимальным размером фонда ремонта дома — скажем, 10% от стоимости комплексного капремонта дома. Это необходимый резерв, эти деньги должны быть на счету всегда, в том числе и для решения аварийных ситуаций. Или жильцы, к примеру, решили установить в доме энергосберегающее оборудование — пожалуйста, взяли со счета деньги, а потом постепенно восстановили минимальный запас. После того как фонд ремонта создан, а необходимости в ремонтах еще нет, собственники могут не вносить плату на капремонт. В случае «общего котла» вы платите всегда и по тем «тарифам», которые установят власти субъекта РФ.

— Средства на этом счете кому принадлежат?

— Очень важно установить, что это общие средства собственников помещений дома — жилых, нежилых, муниципальных.

— Чем быстрее растут коммунальные платежи, тем больше становится неплательщиков. Сегодня наше законодательство их защищает — наложить взыскание на единственное жилье нельзя. Как быть?

— Вносить поправки в законы. В законодательстве многих стран этот вопрос давно решен. Существует определенная процедура. Сначала вас несколько раз предупреждают. Затем, если вы не платите за квартиру больше определенного числа (6–9–12) месяцев, организация, управляющая домом, имеет право зарегистрировать в реестре недвижимости, что ваша квартира служит обеспечением ваших долгов. Просто зарегистрировать. Вы пока ничем не рискуете, это первый звоночек. Как только ваш долг достигает следующей контрольной цифры, управляющая компания обращается в суд о принудительном взыскании с вас долга за счет вашей квартиры. По решению суда квартира выставляется на принудительную продажу.

Собственник получает на руки деньги за вычетом долга, и никого не волнует, что он дальше будет делать: купит квартиру меньшей площади, снимет жилье, переедет в другой город — возможностей масса. Впрочем, обычно до суда дело не доходит, выгоднее самому продать жилье, чем ждать судебного исполнителя. Там проблема неплательщиков рассматривается не как инструмент «нападения» на человека, а как защита интересов добросовестных собственников. У нас можно продумать более мягкие механизмы оплаты долгов по обязательным платежам: не «выселение на улицу», а, к примеру, предоставление другого жилого помещения за счет средств, оставшихся от продажи квартиры должника. В любом случае возможность продажи квартиры за долги — это больше предупредительный механизм, чем широкая практика. Но иметь его необходимо.

— Жители России 20 лет назад получили жилье в собственность бесплатно, сформировав армию бедных собственников. Знаю, уже сегодня многие, не справляясь с текущими платежами, задумываются о деприватизации жилья. Введение платы за капремонт умножит их число?

— Думаю, да. Особенно сегодня, когда расходы на оплату капитального ремонта не учитываются при предоставлении субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Мы в своих предложениях пишем, что надо оставить возможность деприватизации жилья даже после того, как прекратит действовать закон о его бесплатной приватизации (в настоящее время — до 1 марта 2013 года). Также можно пробовать внедрять другие механизмы. Например, в некоторых странах есть обратная ипотека: вы заключаете договор с банком, и для оплаты ваших жилищно-коммунальных платежей банк выдает вам кредит под вашу квартиру, таким образом постепенно, «кусочками» выкупая вашу квартиру. Квартиру можно также обменять на жилье в специализированном доме для пожилых людей с разнообразными социальными и медицинскими услугами.

Необходимо воссоздавать сектор социального жилья для людей с доходами, не позволяющими им иметь жилье в частной собственности. Если уж мы сделали собственниками всех граждан страны независимо от их доходов, то теперь нужно аккуратно разруливать эту проблему. Одни захотят добровольно перейти в статус нанимателя, чтобы не платить налог на недвижимость и взнос на капремонт, другие поменяют квартиру на меньшую, третьи выберут обратную ипотеку. Главное, чтобы эти варианты были. Но такого варианта, как ты — собственник, но не участвуешь в расходах на содержание дома и его капремонт, быть не должно. Нам сегодня нужен не только капремонт домов, но и капремонт мозгов, изменение мировоззрения и поведения.

http://mn.ru/friday/20120629/321164395.html

0

3

Разумные мы существа или нет? Правительство решит на этой неделе

Ирина Грузинова

http://slon.ru/images3/6/800000/232/839105.jpg
Elena Elisseeva/ИТАР-ТАСС

Лифт все время не работает и крыша протекает? Теперь бесполезно пенять на государство. Вот уже семь лет, как эта проблема касается только тех, кто владеет квартирами в этом доме. И если пока что если лифт вы чинить не хотели, то теоретически могли и не платить, то в следующем году за ремонт дома надо будет платить, и платить ежемесячно в обязательном порядке – по тарифу, как за свет, воду и тепло. В среднем 5 рублей за квадратный метр, максимум – 10 рублей. Вопрос в том, кто и как будет распоряжаться этими деньгами и какую роль нам отведут. Вернее так: будут ли вообще ремонтировать ваш дом, несмотря на регулярную дань?

Есть два варианта развития событий: либо вы хозяин своих денег, либо нет. В первом случае деньги пойдут в общий муниципальный котел, во втором – на счет вашего дома в банке. Логика общей копилки в том, что люди слишком ленивы и беспомощны, чтобы организоваться и позаботиться о себе. По другой версии, мы все-таки граждане, у которых хватит ума разобраться в нормативном бардаке и решить свои проблемы.

Под общим котлом имеется в виду специально созданная структура, «региональный оператор», в роли которого при идеальном развитии событий выступят филиалы госкорпорации Фонд ЖКХ, то есть «фондики» на местах. Они и будут заведовать этими копилками вместе с муниципалитетами. Они же будут принимать решения, что и когда ремонтировать. А как иначе? Вы ведь в своем доме все равно договориться не сможете. А государев человек – совсем другое дело, у него ведь график капремонта домов по всему муниципальному образованию будет. Там и напишут, что очередь вашего дома в каком-нибудь году все-таки подойдет. А сейчас надо соседний дом отремонтировать. Мало ли что сыро, холодно или на балкон выйти страшно. Ждите. А сколько из общей суммы будет выделено на ваш дом и сколько пойдет по назначению, минуя загребущие руки многочисленных чиновников и посредников, остается только догадываться.

Другой вариант – жить своим умом, заботиться о себе самому и нести за это ответственность. Гражданам в этом случае предложат открыть счет в банке и отчислять ежемесячные платежи туда. Банк выбрать на конкурентной основе, чтобы ставка защитила деньги от инфляции. В идеале счета должны быть персонифицированы, но они могут быть привязаны не к собственникам, а к адресу. Это называется номинальный счет – понятие, которое пока только планируется ввести в Гражданский кодекс вместе в принятием закона о капремонте. Открывает счет ТСЖ или управляющая компания (УК), но распоряжаются только собственники квартир дома. Только по их общему решению начинается ремонт – и такой, какой они хотят. Эта версия предусматривает и государственное субсидирование в виде льготных кредитов для тех, кто живет не в новостройке и не успел накопить на свою долю ремонта.

Да, все это сложно. Придется узнать много нового, например реквизиты своей управляющей компании, а может быть, вообще сменить ваш ООО «ДЭЗ» или ОАО «ЖЭК» на ТСЖ, потому что вам яма у подъезда надоела. Зато именно вы будете решать, не пора ли поставить домофон и стоит ли тратиться на датчики движения для лампочек в подъезде. Этот вариант подразумевает, что если мы будем платить деньги, то сможем и сосчитать их, и распорядиться ими.

По какому варианту будут развиваться события, сейчас обсуждается в Думе (куда уже внесен соответствующий законопроект) и в правительстве (где, понятное дело, наша судьба и решится). Система «общака» нравится вице-премьеру Дмитрию Козаку. Идеологом ее является Фонд ЖКХ при поддержке своего старшего брата – Министерства регионального развития. В новом кабмине эту позицию теперь отстаивает и Госстрой Владимира Когана. В оппозиции находятся Минэкономразвития и левое крыло депутатов. Говорят, премьеру Дмитрию Медведеву тоже импонирует система индивидуальных банковских накоплений, что вселяет хоть какую-то надежду. Любопытно, что закон уже дошел до Думы, хотя даже в правительстве полного согласия нет – очевидно, что в решающем втором чтении его концепция может быть изменена до неузнаваемости. Оно состоится как раз на этой неделе.

http://slon.ru/economics/razumnye_my_su … 9105.xhtml

0

4

12 октября 2012, 14:42

Расходы на капремонт могут дойти до 10 рублей с метра

Собственников квартир могут обязать оплачивать ремонт в том числе старых зданий

    В случае принятия нового законопроекта, внесенного в Госдуму в апреле, собственникам квартир придется вносить ежемесячные платежи в размере от 3 до 10 рублей с квадратного метра общей площади жилья, рассказала РИА «Новости» глава комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

    Авторы законопроекта предложили отменить старую норму, по которой за капремонт отвечает государство. Если она будет отменена, то будут ликвидированы и предыдущие обязательства государства, то есть содержать дома, где более 30 лет не проводился капремонт. Сейчас собственникам удается успешно выигрывать в судах дела о необходимости провести капитальный ремонт за счет бюджетных средств. Речь идет о сотнях исков.

    В случае одобрения законопроекта окончательную цену за капремонт определят муниципальные власти.

Документ был внесен группой депутатов и сенаторов во главе с зампредом думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Еленой Николаевой и одобрен в первом чтении 8 июня.

В поправках, подготовленных ко второму чтению, идет речь о том, что за неуплату ежемесячных взносов за капремонт может появиться административная ответственность для собственников домов — им предстоит платить пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования. Теоретически полученные от жильцов деньги должны учитываться на индивидуальном счете дома, но практически накопления собственников квартир в более новых домах пойдут на ремонт старых зданий.

За пять лет на программу расселения и капремонта было потрачено свыше 440 млрд рублей, а к концу текущего года эта цифра должна достичь 500 млрд рублей.

http://www.bfm.ru/realty/2012/10/12/ras … metra.html

0