Если попали в такую ситуацию, срочно обратитесь к юристу по недвижимости
Рассказываем о восьми случаях, когда сделка с недвижимостью без участия юристов может обернуться большими проблемами
Фото: Роман Пименов/Интерпресс/ТАСС
Сделки с недвижимостью считаются наиболее сложными и рискованными. Чтобы сохранить время, деньги и нервы, люди нередко обращаются к жилищным юристам. Одним достаточно разовой консультации, другие полностью доверяют специалистам решение наиболее важных и трудоемких вопросов. В некоторых случаях при сделках с недвижимостью участие юриста обязательно.
Вопросы недвижимости пересекаются с разными отраслями права, а потому помощь юриста может потребоваться в сложившихся ситуациях. Например, при покупке квартиры за рубежом, оформлении наследства или при решении судебных споров в сфере жилищного права. Мы рассмотрели восемь случаев, когда обойтись без помощи квалифицированного специалиста особенно тяжело.
1. Дополнительные жильцы
Помощь юриста потребуется при покупке жилья. «Самые распространенные мошеннические схемы на «вторичке» — инсценировка невменяемости и подделка документов (правоустанавливающих или удостоверений)», — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Оксана Иванова.
Юрист проверит подлинность документов и проведет оценку юридической чистоты вторичного жилья. В частности, он определит, не зарегистрированы ли в квартире дополнительные жильцы — например, отказавшиеся от своей доли в приватизируемом жилье. Если были нарушены права прописанных в квартире лиц на момент приватизации, договор купли-продажи могут признать недействительным, говорит управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.
«Факт перехода права собственности от продавца к покупателю не лишает таких лиц права проживать и быть зарегистрированными в жилище, от приватизации которого они добровольно отказались. Задача юриста — проверить наличие таких граждан и решить вопрос с принудительным снятием их с регистрационного учета до совершения сделки», — объясняет член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго.
Кроме того, провести процедуру восстановления прописки могут люди, ранее отбывавшие наказание в виде лишения свободы. После вынесения приговора их снимают с учета по месту жительства и ставят на учет по месту нахождения исправительного учреждения, добавляет Евгений Корчаго.
2. Сделки с участием детей
К высокорисковым относятся сделки с недвижимостью, в истории которой фигурируют дети, снятые с регистрационного учета до наступления совершеннолетия, считает Оксана Иванова. Это же касается покупки квартиры, одним из собственников которой является ребенок. Такие сделки относятся к разряду оспариваемых. Для их проведения необходимо согласие законных представителей — родителей, органов опеки и попечительства, что и является гарантией соблюдения прав несовершеннолетних, объясняет руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов.
Покупая жилплощадь, приобретенную с использованием средств материнского капитала, будущий собственник также рискует остаться без денег и крыши над головой. «Если квартира куплена с помощью материнского капитала, а доля ребенку так и не была выделена, это может привести к признанию сделки недействительной», — предупреждает Денис Фролов. Юрист по недвижимости проверит историю объекта, изучит все необходимые документы по нему и подготовит комплект бумаг для оформления сделки купли-продажи.
3. Оформление наследства
Проблемами может обернуться совершение сделки в отношении квартиры, полученной по наследству. Речь идет о нарушении прав наследников, объясняет Денис Фролов. Новые собственники часто стремятся как можно скорее продать полученное имущество. Однако потенциальным покупателям следует отнестись к проведению таких сделок с особой осторожностью.
После приобретения квартиры можно столкнуться с имущественными претензиями родственников продавца, законные права которых были нарушены при выделении наследства. «Другие наследники, не успевшие в шестимесячный срок включиться в процедуру у нотариуса, могут восстановить нарушенные права через суд», — говорит Евгений Корчаго.
4. Долевая собственность
Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, — еще одна сделка с повышенными рисками. Нередко владельцы продают свою часть недвижимости с нарушением преимущественного права других собственников. Прежде чем выставлять свою долю на продажу третьим лицам, собственник должен направить письменное предложение о ее выкупе всем, кто владеет оставшейся частью жилплощади, объясняет Евгений Корчаго.
«Здесь главное проверить, что соблюдены права всех собственников. В противном случае возможно появление лиц, которые будут претендовать на имущество. Это может привести к судебным разбирательствам и признанию договора купли-продажи недействительным», — рассказывает Владимир Старинский. Покупателю при этом придется взыскивать свои деньги с продавца в судебном порядке.
5. Банкротство продавца
Немало сложностей может возникнуть при приобретении жилого объекта у лица, которое имеет много долгов. Если продавец квартиры в течение следующих трех лет будет признан банкротом, сделку могут оспорить и признать недействительной. В этом случае покупатель останется без приобретенных квадратных метров. Квартиру вернут в конкурсную массу наряду с прочим имуществом, объясняет Евгений Корчаго. Деньги покупатель сможет получить только на общих основаниях в порядке очереди.
Жилищный юрист проверит, возбуждены ли в отношении продавца дела о банкротстве, платежеспособен ли он, имеет ли долги, которые взыскиваются принудительно, и на чем они основаны. Юрист также запросит дополнительные документы перед оформлением сделки и изучит историю жилого объекта.
6. Недвижимость за рубежом
Особого внимания требуют сделки с иностранной недвижимостью. Квалифицированный специалист поможет изучить и правильно оформить все документы, обеспечит юридическую чистоту сделки и объяснит все нюансы. «Помощь грамотного юриста и знание тонкостей иностранного регулирования поможет не допустить ошибок», — объясняет Дени Мурдалов из «А2».
Не стоит надеяться только на себя и свое знание языка — это может привести к большим проблемам в будущем. Кроме того, жилищный юрист снизит риск переплаты и поможет вычислить объект с обременениями.
Также не следует полагаться на собственные силы при реализации инвестиционных проектов. Правовое сопровождение поможет избежать многих проблем. В частности, для определения инвестиционной привлекательности объекта проводится юридическая оценка рисков. Осуществить ее самостоятельно надлежащим образом невозможно, рассказывает Дени Мурдалов.
7. Долевое строительство
Участие в долевом строительстве тоже несет в себе немалый риск. Помощь юриста по недвижимости может потребоваться на всех этапах — при выборе девелопера, проверке документов и оформлении договора. «Часто застройщики прописывают условия, нарушающие права дольщиков, а разобраться самостоятельно в предоставленных документах не так просто, поэтому лучше заранее проконсультироваться со специалистом», — рекомендует Владимир Старинский.
Кроме того, перед подписанием договора юрист по недвижимости поможет тщательно изучить пункты, которые касаются ответственности застройщика за срыв обязательств, добавляет Денис Фролов из BMS Law Firm. В дальнейшем это значительно упростит взыскание неустойки. Например, за срыв сроков строительства.
8. Судебные споры
Судебный спор об объекте недвижимости — наиболее очевидный пример ситуации, при которой следует обратиться к квалифицированному специалисту, считает Дени Мурдалов. Нередко стороны по тем или иным причинам не исполняют условия заключенных сделок. В этом случае необходимость сторонней помощи вызвана в первую очередь спецификой процессуального законодательства, овладеть которой без соответствующих знаний и опыта фактически невозможно.
Это могут быть споры, связанные с признанием законности договоров купли-продажи или аренды недвижимости. В практике встречаются ситуации, когда между физическими или юридическими лицами возникает спор относительно имущественных прав на жилые и нежилые помещения, земельные участки. Сюда же можно отнести судебные споры между банками и заемщиками по вопросу обращения взыскания на заложенные объекты. В ходе судебных разбирательств также производится оспаривание наложенных арестов и запретов на использование жилья или земли.
В подобных ситуациях только суд может защитить интересы стороны, права которой нарушены. «Помощь советника по правовым вопросам и эксперта по судебной защите позволит отстоять интересы в суде — обеспечить исполнение договора и взыскать денежные средства с виновной стороны сделки», — объясняет Тарас Котосин.
Автор: Ульяна Смирнова.