ПАМЯТКА ДЛЯ СОБСТВЕННИКА ПОМЕЩЕНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
Современный Жилищный кодекс Российской Федерации обязывает собственника помещения в многоквартирном доме (далее – собственник) самостоятельно выбрать способ управления домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом (ЖК), управление управляющей организацией.
Для собственника решить вопрос кто и как будет управлять домом порой очень сложный вопрос и имеет множество подводных камней. Сегодня рассчитывать, что государство или «ЖЭУ» решат любую проблему нельзя. Законодательство обязывает собственника нести бремя по содержанию имущества самостоятельно. Рассмотрим способы управления домом и пусть каждый из Вас сам решает, какой выбрать, для того чтобы в дальнейшем сохранить свое имущество.
I. Непосредственное управление – это когда собственники заключают договор на оказание услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в доме, на основании решений общего собрания собственников. Договоры по предоставлению коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения, от своего имени.
II. Управление Товариществом собственников жилья – это объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в доме. Решение о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников. ТСЖ заключает договор управления домом и тем самым приобретает обязательства по соблюдению прав и законных интересов собственников в доме.
Членство в ТСЖ возникает у собственника на основании заявления о вступлении в ТСЖ, а прекращается с момента подачи заявления о выходе или момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Члены ТСЖ и собственники, не являющиеся членами ТСЖ имеют право: получать от общего собрания членов ТСЖ информацию о деятельности товарищества в пределах законодательства и обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества; предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и выполняемых работ.
Ознакамливаться с уставом, реестром членов товарищества, бухгалтерской отчетностью, заключением ревизионной комиссии, документами на имущество принадлежащих товариществу, протоколами общих собраний членов ТСЖ, заседаний правления и ревизионной комиссии товарищества, технической документацией на дом.
Член ТСЖ не имеет право совмещать должности.
В ТСЖ – договоры заключает ТСЖ с ресурсоснабжающими организациями (в случае самостоятельного управления домом) или с управляющей организацией (в случае если домом управляет управляющая организация). Также на основании решения общего собрания членов ТСЖ собственники помещений и наниматели жилых помещений могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед ТСЖ, которые отвечают перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.
Правомерность создания ТСЖ и выбор управляющей организации будет проверять Государственная жилищная инспекция Республики Башкортостан. При выявлении нарушений Государственная жилищная инспекция Республики Башкортостан может обратиться в суд с требованием о ликвидации ТСЖ или признании договора управления домом недействительным.
III. Управление управляющей организацией – выбирается на общем собрании собственников в доме большинством голосов от присутствующих на собрании. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Выбранная управляющая организация заключает с каждым собственником договор управления многоквартирным домом. Условия такого договора утверждаются на общем собрании собственников. Управляющая организация несет ответственность перед собственниками за оказание услуг и выполнение работ. Договоры заключает сама управляющая организация. Также на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.
Итак, по какому пути пойти собственнику и правильно эксплуатировать дом необходимо решать на общем собрании собственников в этом доме.
Новеллой в Жилищном кодексе Российской Федерации является Совет многоквартирного дома.
Если в доме не создано ТСЖ, не управляет ЖК и при этом в доме более чем четыре квартиры, собственники на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома (далее – Совет). Из числа членов Совета на общем собрании собственников помещений в доме избирается председатель Совета.
Регистрация Совета не осуществляется. Совет обязан уведомить о своей работе орган местного самоуправления.
Если в течение календарного года решение об избрании Совета не принято или не реализовано, то орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников в доме с вопросом избрания Совета или о создании ТСЖ. В каждом доме свой Совет. Совет обеспечивает выполнение решений общих собраний собственников и осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению домом.
Председатель Совета осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам на основании доверенности. Подписывает акты приемки оказанных услуг и выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, акты о нарушении нормативов качества, направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организации обязательств по договору управления многоквартирным домом.
О проделанной работе отчитывается общему собранию собственников в доме.
Орган местного самоуправления на основании обращения собственников, председателя Совета, правления ТСЖ (общего собрания членов ТСЖ) о невыполнении управляющей организацией обязательств по договору управления домом организует проведение проверки деятельности управляющей организации в пятидневный срок. Если по результатам проверки будет выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, то орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня обращения созывает общее собрание собственников для решения вопросов о расторжении договора с управляющей организацией и о выборе новой или об изменении способа управления в данном доме.
Органы местного самоуправления, управляющие организации, товарищества собственников жилья обязаны представлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.
Раскрытие информации ТСЖ, управляющими организациями
Управляющая организация (юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность в сфере управления многоквартирными домами) обязана раскрывать:
общую информацию об управляющей организации;
основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления);
сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.
Управляющая организация обязана раскрывать информацию путем: опубликования на официальных сайтах в сети Интернет, опубликования в официальных печатных средствах массовой информации, размещения на информационных стендах, предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.
Отказ в предоставлении информации может быть обжалован в установленном законодательством Российской Федерации судебном порядке.
Контроль за соблюдением стандарта раскрытия информации ТСЖ, управляющим организациями в Республики Башкортостан осуществляется Государственной жилищной инспекцией Республики Башкортостан.
(Использованы следующие материалы: Жилищный кодекс Российской Федерации; постановление Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»)
Новые правила по услугам ЖКХ в России
C ноября 2011 года в России начнут действовать новые правила предоставления коммунальных услуг
Коммунальщики не смогут корректировать плату за отопление в конце календарного года и рассылать дополнительные платежки, если зима была суровее, чем ожидалось, помимо платежа за индивидуальное потребление жильцам придется оплачивать и общедомовые нужды, а должники не смогут годами не платить - отключать свет и перекрывать кран начнут уже через три месяца. Рассчитать же свою квартплату теперь сможет каждый.
Все эти нововведения содержатся в постановлении Правительства России от 6 мая 2011 года № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", которое опубликовала "Российская газета" 01.06.2011 г. № 116
Так, вместо одного платежа за одну услугу по новым правилам будет отдельно рассчитываться плата за индивидуальное потребление и отдельно - за общедомовые нужды. Соответственно, регионам предстоит пересмотреть все действующие нормативы - "поделив" их на индивидуальные и "общие".
На эту работу документ отводит пять месяцев. В течение трех месяцев Минрегион вместе с Минэкономразвития и ФСТ должны "переписать" правила определения нормативов, а затем регионы - за два месяца - утвердить их для своих территорий. Только после этого новые правила вступят в силу.
При этом сохраняется прежний принцип: если установлен счетчик - платим по нему (теперь - и индивидуальному, и общедомовому). Если же счетчика нет - расчеты делаются по нормативам.
Второй важный момент касается тех жильцов, кто не очень педантично платит за коммуналку. Как только долг по оплате какой-либо услуги (например света или воды) превысил сумму трех месячных платежей, рассчитанных исходя из норматива потребления, неплательщику отправляют письменное предупреждение. Если долг не погашается в течение 30 дней - должнику отключают освещение и перекрывают кран.
Учитывая, что почти 80% от всех платежей за коммунальные услуги занимает оплата тепла, целесообразно устанавливать не просто узел учета тепла, а индивидуальный тепловой пункт (ИТП), который в отличие от узла учета не просто измеряет количество и объем ресурсов, но и автоматически регулирует подачу ровно такого количества тепла, которое требуется для конкретного дома в конкретных погодных условиях.
Главным элементом любого узла учета тепла является теплосчетчик. Каждый производитель приборов учета выпускает теплосчетчик собственной разработки и определяет, исходя из его характеристик, какие комплектующие должны входить в узел учета. Поэтому, чтобы выбрать тот или иной узел учета, достаточно выбрать теплосчетчик.
1 . КАК ВЫБРАТЬ ПРАВИЛЬНЫЙ ПРИБОР УЧЕТА?
Существующий Государственный реестр средств измерений включает в себя широкий перечень приборов учета тепла и воды с электромагнитным, ультразвуковым V вихревым методами измерения расхода.
Рекомендуется выбирать счетчики, изготовленные крупными российскими заводами. Они имеют умеренную цену, хорошее качество и, главное, широкую сеть сервисных центров. Поинтересуйтесь в управляющих компаниях, ТСЖ, у поставщиков ресурсов, ваших знакомых, на региональных форумах в Интернете, какие счетчики и каких производителей лучшим образом зарекомендовали себя в условиях именно вашего региона.
Для определения стоимости и типа счетчика можно обратиться либо на завод-изготовитель, либо в ту организацию, которая является поставщиком ресурсов, либо поручить подбор приборов учета вашей управляющей организации (ТСЖ, ЖСК и пр.), либо обратиться в специализированную организацию, имеющую соответствующие допуски.
ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ (ПОКВАРТИРНЫЕ) ПРИБОРЫ УЧЕТА, КОТОРЫЕ ТРЕБУЕТСЯ УСТАНОВИТЬ
Для экономии платежей за жилищно-коммунальные услуги было бы целесообразно заменить однотарифный электросчетчик на многотарифный. Инвестиции составляют 3-4 тыс. руб. (для 2-тарифного счетчика) и окупаются за 1-1,5 года при рациональном использовании электроэнергии.
Инвестиции при установке счетчиков холодной и горячей воды составляют 4-5 тыс. руб. (стоимость счетчика + установка) и, как правило, окупаются за 1 -2 года при рациональном пользовании водой.
Поставьте счетчики тепла Инвестиции составляют от 6 тыс. руб. и окупаются за 3-5 лет. Пример инвестиционного расчета при установке одного условного счетчика приведен в таблице
Инвестиции в установку счетчиков - 4000
Оплата за услугу ЖКХ до установки счетчиков - 1500
Оплата за услугу ЖКХ после установки счетчиков - 1250
Ежемесячная экономия - 250
Экономия за год - 3000
Срок окупаемости инвестиций без учета инфляции (месяцы) - 16
Уровень инфляции в год - 10%
Срок окупаемости инвестиций с учетом инфляции (месяцы) - 18
С чего начать в этом случае? Начинайте со счетчиков холодной и горячей воды, так как здесь срок окупаемости минимальный!
Если по бюджету не получается установить все счетчики сразу, то имеет смысл распланировать их установку на несколько лет. При этом экономия, которая будет образовываться по одному из видов ресурсов (например, воды), будет накапливаться и направляться на повышение экономии по другому виду потребляемого коммунального ресурса.
УСТАНОВИТЕ СЧЕТЧИКИ ГОРЯЧЕГО И ХОЛОДНОГО ВОДОСНАБЖЕНИЯ
Россияне в среднем потребляют воды в 2-3 раза больше, чем, например, жители Западной Европы. Это означает, что при потреблении воды у каждого из нас имеется значительный потенциал экономии.
Счетчики воды устанавливаются в систему горячего/холодного водоснабжения сразу после запорного клапана, регулирующего подачу воды в квартиру
Не устанавливайте счетчики самостоятельно, по правилам это должна делать организация, имеющая свидетельство, выданное соответствующей Саморегулируемой организацией (СРО), о допуске к работам по установке и обслуживанию приборов учета и контроля.
После установки счетчика обратитесь в Единый информационный расчетный центр (ЕИРЦ) с необходимыми
документами Вас поставят на учет и сообщат порядок подачи показаний водосчетчиков.
Для сообщения данных о показаниях водосчетчиков может быть использован один из способов:
■ направление заполненного бланка через специальный почтовый ящик в ЕИРЦ,
■ сообщение этих данных по телефону в ЕИРЦ;
■ направление SMS-сообщений, электронных писем в системе Интернет (возможно в некоторых регионах).
В итоге вам будет приходить платежная квитанция, второй будет указана стоимость потребленной вами воды в соответствии с показаниями счетчиков. Оплачивайте ее в обычном порядке.