Управдом – друг человека: как управляли домами в царской и советcкой Москве
Фото: ТАСС/ Олег Иванов
С 1 июля этого года собственники квартир в Москве выплачивают взносы за капитальный ремонт своих домов. Согласно Жилищному кодексу, у них, если в доме удалось провести общее собрание собственников, есть несколько вариантов: перечислять деньги в общегородской фонд капремонта, на специальный счет своего дома в этом фонде либо на выделенный счет вне этого фонда. Ранее управление многоквартирными домами, которым, помимо ГБУ "Жилищник", занимаются также ТСЖ, ЖСК и тому подобные организации, сделали лицензируемым видом деятельности.
А в советские или еще более ранние времена в сфере обслуживания многоквартирных домов удавалось обходиться без формальностей и взносов. Однако, изучив историю вопроса, обозреватель m24.ru Юрий Суханов обнаружил: эта отрасль коммунального хозяйства в Москве всегда была сложной.
Все началось со студентов
До середины XVIII века самого понятия «съемная квартира» в Златоглавой практически не существовало. Абсолютное большинство жителей имели свои дома, в большинстве случаев – похожие на избы либо находились в услужении у домовладельцев. Немногочисленные приезжие обходились трактирами и постоялыми дворами: жить в которых считалось грязно и не слишком подходяще для приличного человека, а куда чаще находили родню или друзей из числа москвичей и жили порой годами в гостях.
И тут в Москве открылся университет. Вообще-то изначально предполагалось, что у большинства потенциальных студентов благородного сословия уже есть место жительства в древней столице, так как в XVIII веке действительно у всех хороших фамилий был московский дом или подмосковное имение. Но социальный состав студентов оказался куда пестрее предполагавшегося, что, например, показано в классическом советском фильме про Михайло Ломоносова, и проблема жилья для студентов и даже профессоров университета встала в полный рост.
Тогда-то в Москве в домах среднего и класса ниже появились первые квартиры, сдававшиеся внаем. Причем иногда преподаватели, взяв внаем обширную квартиру, часть ее площади сдавали собственным студентам: и ученики в шаговой доступности, и соседи почти своего круга. Для своих же организовывали и домашнюю кухню, и выходило все сравнительно недорого.
Хозяин – барин
Если до 1812 года сдачей квартир внаем промышляли мещане-домовладельцы из незнатных и небогатых родов, то после Великого пожара многие богатые кварталы стали отстраиваться с расчетом на доход, то есть на сдачу внаем части жилой площади. Это означало прежде всего отдельные входы в разные части здания. Для ампирных особнячков таких частей было, как правило, две.
Но уже в середине XIX века появляются настоящие многоквартирные дома: двух- и трехэтажные с галереями-лестницами во дворах. Их можно увидеть в довоенных фильмах типа "Дом на Трубной", а очень похожие фигурируют в великих "Римских каникулах".
С точки зрения властей, многоквартирный дом поначалу не слишком отличался от обычного домовладения. Отвечал за него хозяин, и обязанностей у владельцев московской недвижимости всегда было много. По закону, который до 1917 года назывался "Обязательные постановления городовой управы", домовладелец обязан был соблюдать безопасное техническое состояние и пристойный внешний вид здания.
На это, впрочем, власти могли подолгу закрывать глаза, особенно если домовладелец был не из простых. Но кроме этого, домовладельцы должны были соблюдать чистоту тротуаров и отвечали за общественный порядок на своей территории и рядом с ней. И за этим следили очень жестко, штрафуя даже домовладельцев-генералов: такая оказия в 1900-х годах произошла, например, с генералом Огарковым, выплатившим штраф аж в три рубля. На один рубль тогда можно было накупить провизии на семью с тремя детьми на половину месяца.
Фото: ТАСС
Соблюдение этих правил применительно к многоквартирным домам, а они развивались с каждым десятилетием – от трехэтажек 1860-х до шестиэтажных тучерезов 1910-х, требовало специально обученного персонала. И таким персоналом стали дворники: их число варьировалось от одного для небольших домов до дюжины и более в крупных жилых комплексах. К началу ХХ века в больших домах, принадлежащих часто не физическим, а юридическим лицам, сложилась уже профессиональная служба эксплуатации и поддержания порядка, в которой формальным царем и богом был хозяин дома.
На чай или на обыск
Но реальным домоправителем был старший дворник, а нынешним языком выражаясь – директор маленькой управляющей компании. Ему подчинялись остальные дворники, швейцары и ночные сторожа дома: последних каждый дом был обязан иметь в помощь полицейским. А сам старший дворник был одновременно наемным сотрудником домовладельца и штатным служащим городской полиции. В дворники и ночные сторожа отбирали почти по тем же критериям, что и, собственно, в полицию: требовали чистой биографии и доказательства благонадежности.
Конец XIX – начало XX века. Дворник. Снимок из серии "Типы России". Фото: ТАСС
Но зато, если уж удавалось устроиться и укорениться на такой должности, жизнь для старшего дворника можно было считать удавшейся. Работа была нервной, но заработок щедро дополнялся чаевыми. Самых бедных, а также вредных и принципиальных жильцов, чаевых не плативших, дворник мог и выжить из дома. Так, Владимир Гиляровский описывает, как обиженный отсутствием чаевых старший дворник навел полицию на квартиру одного небогатого учителя; обыск кончился ничем, но перепуганный домовладелец расторг контракт.
Тогдашние контракты на найм квартир были довольно драконовскими по отношению к съемщикам, потому что наблюдался явный дефицит качественных квартир. Однако и жильцы придумывали множество уловок, позволявших подолгу не платить за квартиру.
В ХХ веке к сложным отношениям с полицией добавились отношения с поставщиками коммунальных услуг. Водопровод, кстати, водосчетчики в домах появились еще тогда, в 1900-х годах, канализация, электричество, телефон. Всеми расчетами занимались не старшие дворники, тем могло и не хватать грамотности, а конторы владельцев домов.
"Те самые певуны"
Национализировать, точнее, муниципализировать многоквартирные дома в Москве начали сразу после революции, летом 1918 года. Богатые квартиры уплотняли, а некоторые доходные дома на корню выделяли рабочим того или иного завода. Так, собственно, и зародился подвид ведомственных домов. Обобществление буржуазной собственности, однако, вылилось, в «разруху в клозетах», которую в 1921 году прокомментировал со свойственной язвительностью сам Ленин на заседании Совнаркома: "Наши дома загажены подло".
В этом же 1921 году для управления многоквартирными домами на новых основаниях создаются жилищные товарищества. Они были созданы не везде, во многих местах оставались домкомы образца 1918 года – эта структура оказалась, забежим вперед, самой живучей. Что же касается жилтовариществ, то их к 1924 году в Москве было уже более 8000. Оказалась, что это удобная форма самоорганизации и управления домом. Однако организованные жильцы начинали обустраивать и хозяйство, а прежде всего нежилые помещения. В правлениях жилтовариществ внезапно оказалось слишком много, по мнению Моссовета, чуждых элементов. Поэтому в 1924 году жилтоварищества преобразовали в жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТ) – организации менее автономные. Впрочем, и они, а у ЖАКТа было право, например, распределять жилые площади в доме, в 1937 году были закрыты.
Фото: ТАСС/ Валерий Шарифулин
Домком звонит в колокол
Остались домкомы или, как их называли уже после войны, домоуправления. Они занимались только поддержанием хозяйственной деятельности дома, текущим ремонтом и наблюдением за жильцами. Распределение квартир взяли на себя органы Моссовета, а поддержание порядка окончательно передали участковым милиционерам. Но дворники пока оставались и так же тесно, хотя уже неофициально сотрудничали с милицией. Хотя, конечно, до статуса старшего дворника перед Октябрьским переворотом им теперь было далеко.
В 1960-х годах, когда дворы новостроек стали совершенно другими, ворота старых дворов тоже перестали запираться, исчезли и дворники. По старинке дворниками стали называть уборщиков – и, уж конечно, уважение к ним было совершенно не то.
Юрий Суханов