Ремонт неизбежен: как экономить после резкого подорожания услуг ЖКХ
Алексей Пастушин, Анна Дерябина
В июле москвичи следом за жителями других городов получили квитанции за коммунальные услуги с новой строкой — взнос на капитальный ремонт. РБК обсудил с юристами возможности уменьшить платеж
Укладка нового рубероида на крыше во время капитального ремонта многоэтажного панельного дома
Фото: ТАСС
Митинги и петиции
В июле в платежных квитанциях москвичей за коммунальные услуги появилась новая строка — «Взнос на капремонт». Минимальный тариф для Москвы составляет 15 руб. за 1 кв. м (см. таблицу), поэтому не имеющие льгот владельцы однокомнатных квартир площадью 40 кв. м, например, получили надбавку к обычной «платежке» в размере 600 руб. Жители других регионов начали оплачивать капремонт еще раньше (см. справку про закон о капремонте).
Увидев, как существенно повысилась сумма их ежемесячных коммунальных платежей, граждане пытаются протестовать. На сайте Сhange.org сейчас собирают подписи под шестью петициями против закона о капремонте: россияне требуют снижения взносов за капремонт или вообще отмены закона. Петиции обращены напрямую к президенту РФ Владимиру Путину, и их подписали в общей сложности уже более 200 тыс. человек.
Больше всего подписей — свыше 142 тыс. человек на вечер 27 июля — собрало обращение, инициированное депутатом Госдумы Антоном Ищенко. «С начала текущего года людям в массовом порядке стали поступать платежки по капитальному ремонту, и градус общественного негодования начал зашкаливать, — говорится в петиции. — Многие граждане попросту бойкотируют выполнение этого закона, считая выставляемые платежи дополнительными поборами, «оброком» государства в виде двойного налога на жилье». Так, ежемесячные коммунальные платежи в Саратове после принятия закона стали достигать 7–8 тыс. руб. за трехкомнатную квартиру в зимний период, утверждает депутат, представляющий интересы избирателей в Саратовской и Пензенской областях.
В конце весны в России прошла волна митингов под лозунгом «За честное ЖКХ»: в акции приняли участие 20 регионов, в каждом из городов протест поддержали сотни митингующих. Они также собирали подписи под резолюциями, требующими отмены программы капремонта многоквартирных домов.
Закон о капремонте
Так называемый закон о капремонте (закон № 271 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ...») обязал собственников жилья в многоквартирных домах платить за их капитальный ремонт. Закон вступил в силу в самом конце 2012 года, а новая строка в платежных документах россиян стала появляться только с января 2014-го — во всех регионах в разное время. Региональные власти должны были принять местные законы, регулирующие тарифы оплаты, перечень домов, нуждающихся в капитальном ремонте, и сроки работ.
Так, в Москве собственники квартир стали платить за капитальный ремонт с июля этого года — 15 руб. за 1 кв. м. Это едва ли не вдвое дороже, чем, например, в прилегающей к столице Московской области, где тариф сейчас составляет 7,8 руб. Есть и регионы, где тариф составляет всего 1–3 руб. за 1 кв. м.
Программа рассчитана на 30 лет, то есть в Москве, например, — до 2044 года. Мэр Москвы Сергей Собянин в эфире радиостанции «Говорит Москва» на прошлой неделе объяснял, что этот срок обусловлен периодом износа конструкций: он составляет как раз 30 лет. «Стоимость этого ремонта исходит из реальной стоимости материала, необходимого для ремонта этого дома», — говорил Собянин.
Ранее, еще до принятия закона № 271, в Гражданском и Жилищном кодексах была указана обязанность собственника нести бремя содержания принадлежащего ему имущества. Однако не было эффективного механизма реализации этой обязанности. Система взимания платы за капитальный ремонт по факту действовала в 500 российских городах. В Москве же до сих пор капитальный ремонт полностью финансировался за счет городского бюджета. Новый закон был призван создать единую систему оплаты капремонта и сделать практику внесения взносов общероссийской.
Можно ли платить меньше
Новым законом определено, что на собрании собственников каждого многоквартирного дома определяется, каким образом формируется его фонд капитального ремонта. Есть два способа оплатить ремонт — через «общий котел», управляемый региональным оператором (в случае столицы — Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы) или с помощью специального счета для конкретного дома.
Управлять специальным счетом может либо товарищество собственников жилья (ТСЖ), либо управляющая компания дома (если отсутствует ТСЖ). Если же собственники жилья не приняли никакого решения, то за них это решение принимает орган местного самоуправления — в случае с Москвой это управа района.
Для большинства собственников самый эффективный способ накопления средств на капремонт — это создать специальный банковский счет, которым будет заниматься ТСЖ или управляющая компания, говорят опрошенные РБК эксперты. Минимальный тариф для москвичей в этом случае все равно составит 15 руб., но собственники смогут самостоятельно распоряжаться средствами: например, они смогут начать ремонт тогда, когда накопится достаточная сумма, не дожидаясь очереди по региональному графику. По словам адвоката коллегии «Юков и партнеры» Сергея Сорокина, если собственники накопили на спецсчете сумму, достаточную для ремонта именно их дома (превышающую установленный минимальный фонд капремонта), они могут на общем собрании принять решение больше не платить взносы.
Минимальный фонд должен определяться каждым субъектом отдельно: в Москве пока эта норма, по словам Сорокина, не определена, «закон только начал действовать». Заместитель руководителя московской коллегии адвокатов «Талион» адвокат Александр Гурин добавляет, что по закону определение суммы, необходимой на капремонт конкретного дома, должно быть подтверждено региональной государственной экспертизой.
Решения могут быть утверждены 2/3 жильцов, достаточно, чтобы 100% собственников были уведомлены заказными почтовыми отправлениями, отмечает Гурин.
Несмотря на очевидное преимущество спецсчета, такая форма накопления средств будет использоваться менее чем в 10% московских многоквартирных домов. Разбираться в законе и выбирать самый эффективный способ накопления — дело хлопотное, и большинство москвичей не стали этим заниматься. По данным Фонда капремонта Москвы, из 31,7 тыс. столичных многоквартирных домов собрания собственников жилья пока состоялись только в 7 тыс. домов (22% от общего количества домов), и только жители 2,7 тыс. домов решили, что будут отчислять сборы за капремонт на специальные банковские счета.
Впрочем, провести собрание и утвердить переход на спецсчет можно в любой момент, отмечает ведущий юрист практики недвижимости компании Sameta Павел Бондарь, а вот использовать средства можно будет не раньше, чем через два года. Решение собственников вступает в силу через два года после направления региональному оператору соответствующего извещения, говорится в законе о капремонте. После этого у регионального оператора есть еще пять дней, чтобы «вернуть» деньги на спецсчет.
Можно ли не платить
Большинство «молчунов», только получив новые платежки, задумались о новом законе и о том, как его можно обойти. Граждане придумывают различные способы, которые активно обсуждаются на интернет-площадках. Например, инструкцию, разъясняющую, как не платить новый сбор, опубликовала муниципальный депутат района Лефортово Александра Андреева. По ее мнению, правоотношения с Фондом капремонта Москвы являются «добровольной сделкой», с условиями которой граждане могут «не согласиться».
В целом это не так, закон не дает возможности отказаться от уплаты взносов на капремонт или, например, снизить их сумму, говорят юристы. «Исключением являются собственники помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, — поясняет Бондарь из Sameta. — Еще один случай — принятие исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и об изъятии соответственно каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме».
Другой способ предлагают активисты общественной организации «Москонтроль»: по их мнению, статья 445 Гражданского кодекса позволяет одной из сторон договора в случае его обязательного заключения направить другой стороне извещение об отказе от договора или включении в него собственных условий. С учетом этой возможности активисты предлагают гражданам направлять в Фонд капремонта письма с требованиями заключить индивидуальный договор с другими условиями.
Но возможность заключить такой «индивидуальный» договор не предусмотрена законом № 271, отмечает Сорокин: «Стороной правоотношений, связанных с капремонтом, выступает не конкретный собственник, а все собственники помещений в доме».
В пресс-службе Минстроя не ответили на запрос РБК.
Как мы считали
РБК решил подсчитать, сколько средств соберут жители обычной многоэтажки на окраине Москвы. Для расчетов был взят 17-этажный жилой дом популярной серии П-44. Исходя из текущего тарифа в 15 руб. за 1 кв. м и площади дома в 26 276 тыс. кв. м, его жители к 2044 году перечислят около 141,9 млн руб. Итого на капремонт 1 кв. м они соберут 5,4 тыс. руб. Гендиректор Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы Артур Кескинов считает эту сумму «объективной и подтвержденной проектными решениями с положительными заключениями Мосгосэкспертизы».
Любые подобные подсчеты будут очень усредненными, так как стоимость капремонта в зависимости от дома может отличаться в разы, говорят опрошенные РБК эксперты. «Каждому дому требуется разный ремонт, — подчеркивает исполнительный директор Ассоциации ТСЖ и ЖСК Евгения Юнисова. — Именно поэтому жители должны самостоятельно решать, на что, сколько и когда платить». «В старых домах стоимость капремонта может достигать и 25–26 тыс. руб. на 1 кв. м», — добавляет независимый эксперт, бывший заместитель директора направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Владилен Прокофьев.
Сопредседатель организации «Жилищная справедливость» Вячеслав Гуменюк подчеркивает, что при капительном ремонте крыши многое зависит от ее конфигурации и того, нужно ли проводить, например, утепление потолков — стандарта не существует. «Мне кажется, что цена в 15 руб. за 1 кв. м, максимальная для России, была определена для того, чтобы «задрать» планку как можно выше, чтобы затем можно было снижать эту сумму, а с другой стороны — чтобы побольше собрать себе в карманы. Столичные власти говорят, что эта сумма позволит им, в отличие от других регионов, полностью покрыть свои расходы на капремонт. Но ведь не может быть так, что все ошиблись, и только Москва определила верную цену. Ведь через 15–20 лет этой власти уже не будет, и за их решения никто ответственности нести тоже не будет», — говорит Гуменюк.
Но польза, по его мнению, все-таки есть: вложив пусть и небольшую сумму денег, но из своего кармана, собственник уже сто раз подумает, стоит ли разрисовывать лифт или портить краску в подъезде.