МММ В НЕДВИЖИМОСТИ: САМЫЕ РАСПРОСТРАНЕННЫЕ СХЕМЫ МАССОВОГО МОШЕННИЧЕСТВА С ЖИЛЬЕМ
20.07.2015
Единичными случаями мошенничества на рынке недвижимости никого не удивить. Преступники были всегда и, видимо, переведутся не скоро. Но когда обман покупателей переходит грани индивидуальных случаев, а злоумышленники налаживают целые схемы массового надувательства, то последствия проблемных сделок, как правило, перерастают в социальные проблемы. О схемах масштабного обмана при покупке жилья рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»)
Новостройки
Остерегайтесь ЖСК
В соотношении договор — обманутый покупатель на рынке недвижимости лидирует схема продаж через жилищно-строительные кооперативы. Еще с начала двухтысячных годов различные виды кооперативов (потребительские, строительные, накопительные) имели огромную популярность у мошенников. За последние 15 лет десятки подобных организаций кидали своих клиентов. Многие тысячи несостоявшихся собственников помнят такие кооперативы, как ПИК «Общее дело», ПИК «Строим вместе» и другие ЖСК. Схема деятельности любого из них — удовлетворение жилищных потребностей пайщиков за счет средств новых членов, то есть любой кооператив — это не что иное, как классическая пирамида.
Однако не всегда кооперативы вообще приступают к строительству, известно достаточное количество примеров, когда деньги лишь собирались со вступающих в члены ЖСК, но дома возводиться так и не начинались.
Причины популярности рассматриваемых схем у преступников — отсутствие ответственности. ПИК и ЖСК освобождены от возмещения пени, штрафов, неустоек, убытков. Кроме того, возврат внесенных в кооперативы средств при расторжении договора возможен только по прошествии длительного времени: от нескольких месяцев до нескольких лет, до прихода нового члена или образовавшихся из других источников достаточных для возврата активов. Подобная законная безнаказанность всегда порождала огромное количество кооперативов, а соответственно, и число обманутых ими несостоявшихся покупателей недвижимости.
В настоящее время планируется к подписанию проект Федерального закона № 479905-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно указанному нормативному документу, кооперативы существенно ограничат в правах, а именно, им будет запрещено возводить одновременно более одного дома, этажность домов ограничится тремя этажами. Кроме того, предполагается введение усиливающих функций и полномочий контролирующих государственных органов над деятельностью ЖСК, направленных на постоянную проверку кооперативов, в том числе по обращениям и жалобам граждан и юридических лиц, с внесением предписаний о приостановлении деятельности, и даже обращения в суд с требованиями о ликвидации кооператива.
Когда застройщики — обычные граждане
2009 год ознаменовался началом целой волны сносов многоквартирных домов, построенных на землях ИЖС и в дачных поселках. Только в Подмосковье выявлено более 400 объектов, числящихся в реестре на снос, и все их жители рано или поздно могут остаться без крыши над головой.
В большинстве случаев они возводились и продавались частными лицами, то есть обычными гражданами. Последние покупали дачные участки и строили на них многоквартирные дома, что приносило баснословные прибыли, порой до 600%. Покупатели также значительно экономили, стоимость квадратного метра на 20–30% была ниже аналогов в «обычных» квартирах.
Десятки таких домов уже снесены или планируются к сносу, по многим вынесены решения, и жители ждут своей очереди остаться на улице. Судебные процессы идут по всей стране. И несмотря на то, что борьба с мошенниками, возводящими и продающими подобные незаконные площади, началась более семи лет назад, проблемное жилье по-прежнему продолжает строиться и пользуется популярностью у покупателей.
За мошенничество осуждены некоторые предприимчивые продавцы: в Московской области — Виктор Иванович Холод, застройщик дома в Вешках. Поселок Вешки в Мытищинском районе Московской области — первый публичный, самый громкий прецедент по сносу многоквартирного дома. Все его жители остались бомжами и не получили никакой компенсации.
В Иркутске за мошенничество осуждены супруги Сергей и Ирина Трухановы, незаконно строившие и продававшие многоквартирные дома без разрешений на строительство на земельных участках, не отведенных для этого целей. В Махачкале к четырем и пяти годам лишения свободы приговорены руководители дагестанских строительных фирм.
Вторичный рынок жилья
Ломбарды-продавцы
В интернете, в газетах, в иных СМИ легко найти предложения по выдаче кредитов под залог недвижимости. Большинство подобных предложений ориентировано на завладение собственностью лиц, нуждающихся в деньгах.
Промышляют подобным бизнесом не только в Москве, но и в отдаленных городах России, где противостоять преступникам практически невозможно. Причина — коррумпированность и срастание органов власти с преступным элементом в одно целое.
Способы обмана очень просты. Нуждающимся в срочных средствах предлагается заем, размером значительно меньшим, чем стоимость их квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи, по которому мошенники на подставных лиц переоформляют недвижимость. Проценты по долгам составляют в среднем от 50% годовых и выше. Но чаще всего, чтобы не пугать потенциальные жертвы, злоумышленники рассчитывают проценты, делая привязку к месяцам или дням. Например, 25% в месяц, что составляет 300% годовых. То есть взял в долг 5 млн руб., а через год придется выплатить 15 млн руб. процентов. Разумеется, такую сумму возвратить жертва не в состоянии, в итоге она лишается жилья. Следует отметить, что мошенники действуют очень грамотно, по продуманным и обкатанным схемам, которые в судах признать противоправными удается лишь в одном случае из десяти.
Мошенники-sale
На вторичном рынке недвижимости действуют преступные группы, профессиональные и опытные, их целью является массовая продажа чужих объектов, переоформленных на подставных лиц, подконтрольных злоумышленникам. Порой в криминальные структуры входят бывшие сотрудники правоохранительных органов. Мошенники хорошо знакомы с чиновниками различных государственных органов, должностными лицами регистрационных служб, имеют они и своих нотариусов.
Определить преступников можно по двум признакам: первый — они значительно демпингуют, указывая большие скидки на предлагаемое жилье, рассчитывая на жадность покупателей. И второй — сделка обязательно должна проводиться в ускоренные сроки, например в течение трех-пяти дней. Псевдособственникам это нужно для того, чтобы у жертвы не было времени все обдумать, проверить или посоветоваться. Очень часто в подобной схеме «продавцы» уклоняются от показов жилья, предлагая передать его по акту уже после сделки. Причины придумываются самые разные — от потери ключей, до проживания квартирантов, с которыми нельзя ссориться до конечной реализации квартиры.
Всегда рекомендую обращать внимание на личность продавцов. Дело в том, что мошенники используют в таких схемах подставных лиц, как правило, это либо приезжие из дружественных республик, либо выходцы из заброшенных деревень, бродяги и алкоголики — то есть те, кого можно подставить в случае неудавшейся сделки.
По рассматриваемой схеме преступники действуют классически — они подделывают документы и регистрируют право собственности на жилье на своего человека. Примеров, когда пустующие квартиры переоформляются на мошенников в судах, сотни и даже тысячи, но, что еще более интересно, злоумышленники способны переоформлять и реализовывать недвижимость при живущих в ней владельцах. Так, зимой 2015 года в Москве был задержан член преступной группы, гражданин Республики Молдова, который продавал дорогую недвижимость на Юго-Западе столицы. Характерным было то, что в периоды продаж действительные собственники проживали в своих квартирах и даже не знали, что уже не являются их владельцами.
***
Приведенные схемы обмана существуют более 20 лет. И несмотря на то, что в рассматриваемый период все очень сильно изменялось, значительно скакнуло развитие технологий и общества, мошеннические схемы остались прежними. А это значит, что при должной осмотрительности и стандартной юридической проверке вполне можно обезопасить себя от преступников. Поэтому рекомендую всем, кто определяется с покупкой недвижимости, внимательно отнестись к сделке, и тогда риски быть обманутым сведутся к нулю.
Олег Сухов специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
