Как купить вторичное жильё?
Условно всю процедуру покупки вторичного жилья можно разделить на несколько этапов.
Первый этап: поиск и выбор квартиры.
Прежде всего оцените рынок предложений на различных специализированных сайтах либо в риэлторских компаниях, чтобы определить приблизительную рыночную стоимость необходимой квартиры. Не следует обращать внимание на дешёвые варианты, которые ещё и продают срочно. Если цена занижена, то это должно вас насторожить!
Второй этап: проверка документов.
Это основной и самый главный этап, поскольку от юридической чистоты объекта недвижимости всецело зависит ваша сделка. На этом этапе вашей задачей является тщательное изучение документов, подтверждающих право собственности на квартиру. Такими, к примеру, могут являться договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу решение суда. Также проверьте историю предыдущих сделок, особенно если квартира продавалась несколько раз за короткий промежуток времени.
Не лишним для покупателя будет и получение выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость. Данный реестр является открытым, а заинтересованное лицо может получить выписку в отношении любого объекта, лишь уплатив государственную пошлину в размере 200 руб. Из выписки можно узнать, находится ли квартира в залоге или наложен на неё арест.
Отнеситесь серьёзно к выяснению следующих вопросов: кто зарегистрирован в квартире; прописаны ли лица, пребывающие в местах лишения свободы; после продажи квартиры не сохраняется ли право на проживание в ней; не нарушаются ли права несовершеннолетних.
Обратите внимание! В случае если на приобретение недвижимости были использованы средства материнского капитала, то у детей должна быть определена их доля в праве общей долевой собственности (п. 4 ч. 1.1 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). А на отчуждение доли каждого несовершеннолетнего ребёнка должно быть получено согласие органов опеки и попечительства. Если же этого не будет сделано, то договор купли-продажи может быть признан недействительным (Апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 29.01.2014 № 33-186/2014).
Обязательно уточните круг лиц, участвовавших в приватизации. Помните, если несовершеннолетний не использовал своего права приватизации, то он может обратиться в суд с требованием о признании приватизации незаконной (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», определение Президиума Челябинского областного суда от 14.04.2004; решение Можайского городского суда Московской области от 12.02.2010 по делу № 2-25/2010).
Избегайте сделок по доверенности! Большинство фактов мошенничества с продажей квартир совершается именно с доверенными лицами.
Третий этап: внесение аванса.
Итак, квартира выбрана и проверена. Теперь необходимо внести аванс в счёт будущей покупки и подписать предварительный договор с условием о внесении аванса. Фиксированной суммы аванса нет, она зависит от условий продавца. Но помните, в том случае если сделка не состоялась по вине продавца, то аванс возвращается покупателю.
Четвёртый этап: заключение сделки.
На данном этапе продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи недвижимости. В договоре обязательно должна быть указана следующая информация (ст. ст. 549-558 ГК РФ):
- паспортные данные продавца и покупателя;
- адрес и подробное описание объекта недвижимости;
- цена квартиры, способы оплаты;
- перечень лиц, сохраняющих по закону право пользования помещениями после их приобретения покупателем.
Как правило, в договоре прописываются сроки, в течение которых продавец освобождает квартиру, обязуется сняться с регистрационного учёта, а так-же форс-мажорные обстоятельства.
Пятый этап: передача денег.
Следует внимательно отнестись к финансовой стороне вопроса, поскольку момент подписания договора купли-продажи недвижимости и момент передачи денег должны быть синхронизированы. Если продавец получит средства за квартиру раньше, чем подписан договор, то он может отказаться от сделки, а покупатель будет вынужден требовать возврата уплаченных денежных средств. Более того, покупатель потеряет понравившуюся квартиру и драгоценное время.
Существует немало способов передачи денег: наличными из рук в руки (под расписку), наличными через депозитарную ячейку, банковским переводом, безналичным способом через аккредитив. Самым безопасным и надёжным способом является передача денег через аренду банковской ячейки.
Шестой этап: государственная регистрация права собственности.
Итак, акт приёма-передачи квартиры подписан, и документы передаются в Росреестр. На сайте wwwrosreestr.ru указан полный перечень документов, которые нужно предоставить для государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи объекта жилищного фонда. Приведём основные из них:
- заявления о государственной регистрации права собственности от продавца и покупателя (либо их представителей);
- документ, удостоверяющий личность заявителя (от представителя – нотариально заверенную доверенность);
- договор купли-продажи, на основании которого производятся регистрационные действия (два подлинных экземпляра);
- нотариально удостоверенное согласие супруга продавца;
- кредитный договор, если жилое помещение приобретено с использованием кредитных средств банка.
Кроме того, за государственную регистрацию права взимается государственная пошлина в размере 2 000 руб. (п. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ).
На данном этапе сделка считается завершённой.
Не забудьте, что после регистрации права собственности вы можете вернуть часть денег, получив налоговый имущественный вычет (ст. 220 НК РФ).
Как видим, покупка вторичного жилья имеет свою специфику, знать которую необходимо каждому, кто задумал улучшить свои жилищные условия, иначе риск остаться без квартиры или потратить годы на судебные тяжбы из-за невыясненных обстоятельств либо некорректного оформления документов будет слишком велик.