Из рук в руки: какие квартиры пользуются спросом на вторичном рынке Москвы
В нынешних экономических условиях главным конкурентным преимуществом становится цена объекта, поэтому собственники жилья вынуждены соглашаться на дисконт
Текст: Екатерина Надрова
Фото: PhotoXPress
Кризис поставил собственников вторичного жилья в столице в затруднительное положение. Спрос на квартиры упал в несколько раз, и для того, чтобы сторговаться с покупателем, им зачастую приходится идти на существенный дисконт. За год цены в среднем снизились на 15%. Срок экспозиции вместо стандартных 50-60 дней, вырос до 100, причем речь идет только о лотах, предлагающихся по относительно низкой стоимости. При этом, по-настоящему ликвидные объекты более месяца на рынке не задерживаются. Жилье, владельцы которого не готовы делать скидки, практически не продается, поэтому хозяева нередко принимают решение повременить со сделкой, чтобы потом вновь попытаться выставить его на продажу.
В итоге, по данным экспертов, сейчас предложение превышает спрос в 2,5 раза. В такой ситуации покупатели, столкнувшись с необычайно широким выбором, могут долго перебирать подходящие варианты и затягивать с принятием окончательного решения. Впрочем, уже в апреле интенсивность сделок несколько возросла: риелторы связывают это с наступлением сезона отпусков и желанием покупателей поскорее решить «квартирный вопрос».
Марина Толстик
управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»«Покупатели рассматривают разные варианты: чем дальше от центра, тем меньше транспортная загруженность, и, следовательно, более чистый воздух. Поэтому семьи с маленькими детьми могут сделать выбор в пользу, например Новой Москвы, более удаленных районов старой Москвы или ближнего Подмосковья. В то время как семья без детей, наоборот может выбрать жилье поближе к центру. Но, каждый случай нужно рассматривать индивидуально. Что касается метража и комнатности, то покупатели охотнее приобретают сегодня полнометражные квартиры с просторными кухнями. Связано это с тем, что жилье приобретается для себя, и будущим собственникам важен комфорт. В структуре продаж преобладали двухкомнатные квартиры (41%), доля однокомнатных квартир составила 28%, а трехкомнатных — 25%. Ценовая вилка абсолютно разная, но новых владельцев быстрее находят квартиры, с наименьшей стоимостью в каждом из классов. Но меньше всего востребовано жилье, расположенное в старых домах хрущевского периода постройки, а также в панельных девятиэтажках».
Очевидно, что в нынешних условиях главным конкурентным преимуществом квартиры на вторичном рынке становится ее стоимость: потенциальные покупатели теперь в меньшей степени интересуются видами из окон и придомовой территорией. Поэтому неудивительно, что порядка 80% сделок проходят с дисконтом, а это значит, что представления о «справедливой цене» у продавцов и покупателей по-прежнему существенно расходятся.
Продавать жилье на падающем рынке априори невыгодно, но большинство собственников по тем или иным причинам не могут откладывать сделку до лучших времен, поэтому им приходится проводить определенную подготовку. К примеру, специалисты компании Est-a-Tet рекомендуют внимательно проанализировать конкурентное окружение в своем районе, что поможет установить адекватную рынку цену, составить подробное описание объекта и привести его в «товарный вид». Лидерами спроса сейчас считаются квартиры в типовых домах панельных серий конца 80-х годов в спальных районах. «Однушки» из этой категории уходят за 5-6 миллионов рублей, а «двушки» — за 7-8 миллионов рублей.
При этом, вторичный рынок на 60, а то и 70% представляет собой альтернативные сделки. В этом случае их участники не зависят от снижения цен: квартиры, участвующие в обмене, обычно потеряли в цене пропорционально.
Сергей Шлома
директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость«Основной покупатель на вторичном рынке жилья — участник альтернативной сделки. Чаще всего он просто не может уехать «в никуда» в ожидании окончания строительства новостройки. Практика — продал квартиру и временно переехал на съемное жилье — среди москвичей не распространена настолько, что может считаться статистической погрешностью. Поэтому типичный покупатель на вторичном рынке просто не может позволить себе приобрести новостройку. В прошлом году мы оценивали, что государственная программа субсидирования ипотечной ставки на первичном рынке жилья по разным причинам не удовлетворяет примерно половину общего ипотечного спроса. Сейчас можно повторить эти цифры».
Несомненным полюсом покупки квартиры на вторичном рынке можно считать более широкую географию: далеко не в каждом районе Москвы осталось место даже для точечной застройки. К тому же, многих покупателей привлекает перспектива жить в локации со сложившейся инфраструктурой. Разумеется, бюджет на покупку «вторички» часто значительно выше стоимости лота в новостройке, даже с учетом снижения цен. Но тем, кто все же ориентируется именно на этот сегмент, стоит начать поиски как можно скорее, пока последнее слово остается за покупателем.