Дом в "корзине"
19.01.2017 00:42
Текст: Александр Мелешенко
Российская газета - Неделя №7177 (11)
Эксперимент по превращению четырехэтажки в девятиэтажку признан успешным
В глубине Савеловского района Москвы, застроенного жилыми многоэтажками самых разных серий, есть один по настоящему уникальный дом. Внешне 9-этажка на улице Мишина практически ничем не отличается от выросших рядом новостроек, но на самом деле за ее стенами прячется еще один дом, построенный 60 лет назад. Зачем к нему приезжают делегации со всей России и зарубежья, узнал корреспондент "РГ".
Что нам стоит дом надстроить?
Жильцам типичной сталинки на улице Мишина, 32, идея улучшить свои жилищные условия неординарным способом пришла в голову 10 лет назад. Способ заключался в том, чтобы надстроить над старенькой 4-этажкой с 16 квартирами еще 5 этажей. При этом съезжать из дома на время стройки людям не хотелось, да и было просто некуда.
Около 7 лет ушло на всевозможные согласования, экспертизы, проектирование и многое другое. Идею чиновники восприняли с интересом, однако помощь предложили только методическую и взялись досконально проверять каждую мелочь - опыта такой реконструкции в городе не было и рисковать жизнью людей никто не хотел.
- В конечном счете было решено, что старый дом окажется внутри нового как в корзине, - рассказывает "РГ" председатель товарищества собственников жилья "Мишина, 32" Гарри Куренков, который стоял у истоков реконструкции. - Вокруг старых стен на расстоянии двух метров построили новые стены, опирающиеся на сваи, которые уходят в землю на 15-метровую глубину. Над крышей старого дома появился технический этаж, куда спрятались коммуникации, а сверху еще 5 жилых этажей с 34 квартирами.
Финансировали реконструкцию сами жители - взамен они получили новые квартиры по себестоимости. Цена строительства 1 квадратного метра составила около 80 тыс. руб., в то время как рыночная стоимость втрое выше. Те, кто финансово в реконструкции не участвовал, все равно остались в выигрыше - они получили к своим квартирам просторные отапливаемые лоджии за счет обстройки дома новыми стенами. Это своего рода компенсация за необходимость два года жить в условиях стройки.
Спортплощадка? На крыше!
По словам Куренкова, в общей сложности реконструкция обошлась жильцам порядка 300 млн руб. Помимо самого дома на эти деньги преобразилась и прилегающая территория - двор сейчас обнесен металлическим декоративным забором, а для машин рядом с подъездами построены 15 современных боксов с рольставнями вместо ворот. На крыше боксов с наступлением тепла появятся зона отдыха и спортивная площадка - там установят уличные тренажеры, скамейки, цветники и т.д. Мягкое прорезиненное покрытие кровли и удобную лестницу наверх уже сделали.
"Первоначально мы планировали построить подземный гараж и уже на его крыше устроить зону отдыха, но пока от этих планов отказались из-за дороговизны - нужно согласие 39 человек, готовых вложить по 1,5 млн руб. Гаражные боксы обходятся втрое дешевле, впрочем, от идеи подземной стоянки мы не отказываемся", - рассказывает Куренков.
Знакомиться с уникальным опытом реконструкции с надстройкой без отселения жильцов на московскую улицу теперь приезжают со всей России и из-за рубежа. Из Волгограда, к примеру, недавно приезжала делегация по поручению мэра - в городе-герое тоже полно домов сталинских серий и власти ищут способ вдохнуть в них новую жизнь. Интерес проявляют и из ближайшего зарубежья. Специально для таких интересантов в ТСЖ построили отдельный домик, где скоро откроется методический кабинет - желающим будут пошагово рассказывать и показывать, как старый дом превратить в новостройку, не меняя места жительства. Домик, кстати, вырос прямо над индивидуальным тепловым пунктом - благодаря нему жильцы сами выбирают, какой температуры для них оптимальна горячая вода. Еще из новшеств - датчики движения в подъездах, включающие свет только при появлении человека, возможность регулировать в квартирах температуру радиаторов отопления, высокая энергоэффективность за счет утепленного фасада и двойных стеклопакетов.
Кто на новенького?
Опыт первопроходцев с улицы Мишина в Москве переняли уже 5 домов - там провели общие собрания, на которых согласились с реконструкцией не менее двух третей жильцов. Созданы жилищно-строительные кооперативы, в декабре двум домам уже выдали градостроительные планы земельных участков и начались проектные работы. Этот же путь скоро завершат еще 3 дома. К примеру, кирпичную пятиэтажку 1960 года постройки в Измайловском проезде, жильцы мечтают превратить в современную высотку.
"В ходе реконструкции в доме появится лифт, будут заменены все коммуникации, дворовая территория подвергнется реновации. Площадь каждой квартиры за счет трехметрового обстроя дома по периметру увеличится от 15 до 35 кв. м. А на верхних надстроенных этажах появятся новые квартиры. Приоритетное право их приобретения будет у жителей дома и их родственников", - говорится на сайте ЖСК "Измайловский проезд, 22-1".
То есть принцип тот же, что использован и на улице Мишина. Последователям тем не менее легче. Ведь у них уже есть пример, как это делать, к тому же описаны этапы реализации проекта, известно, какие нужны документы, куда с ними обращаться, приведены образцы, проекты договоров и многое другое. Все это размещено на сайте департамента градостроительной политики dgp.mos.ru. А ТСЖ "Мишина, 32" скоро обещает представить свой сайт, где поделится собственным опытом реконструкции.
Кстати
Инициатива реконструкции с надстройкой должна исходить от собственников - власти в этом случае готовы оказать только методическую помощь. Возместить затраты, необходимые на реконструкцию, можно в дальнейшем продав квартиры, построенные на новых этажах. Ведь их рыночная цена будет в 2 - 3 раза выше себестоимости.
Конкретно
Условия, при которых возможна реконструкция с надстройкой
- Дом не более 5 этажей.
- Принадлежит группе кирпичных (блочных) домов "сталинских серий" или построен по индивидуальному проекту, имеет бетонные перекрытия.
- Удален от проезжих частей не менее чем на 3 м.
- Не является объектом культурного наследия и не имеет других градостроительных ограничений.
- Высота потолков около 3 м.
- Расчетный износ здания на текущий год - не более 50%.
Год постройки с 1950-го по 1965-й включительно.
Количество квартир не более 40.
Инфографика "РГ" / Антон Переплетчиков / Александр Мелешенко