30.04.08 | Москва |
Что делать с 19 млн. кв. м. `несносимых` пятиэтажек? Секретная информация...
Сказать, что к 2013 г. в Москве не останется ни одной пятиэтажки, значит ошибиться. Как бы ни надеялись некоторые хозяева квартир в пятиэтажных домах, переезд в новостройку по причине сноса родного дома ожидает не всех. Кого же не ожидает? Мы попытались прояснить эту информацию в стройкомплексе Москвы, но это, судя по всему, не меньший секрет для народа, чем секреты вконтакте или тайна египетских пирамид...
Немалая часть таких домов останется на своих местах. И только самые первые «панельки» с крошечными кухнями и тонкими стенками уйдут в небытие. За два года их полностью снесут, не оставив ни одной, даже на память.
Что же грозит несносимым пятиэтажкам и сколько их останется на улицах Москвы, архитекторы и проектировщики планируют разобраться в ближайшее время и не без нашей с вами помощи.
Немного истории
Крупнопанельные многоэтажки массовых серий, в народе прозванные «хрущевками», возводились под лозунгом «Каждой советской семье - по отдельной квартире». С 1959 по 1985 годы в стране построили около 290 млн кв. м общей площади пятиэтажек, что составляло не менее 10% от жилого фонда. Вслед за итальянскими и французскими городами жилищный фонд Москвы стремительно пополнялся стандартными, относительно дешевыми, технологичными и быстрыми в постройке сборно-железобетонными 5- и 9-этажными домами.
Безнадежно устаревшие
Хоть маленькая, но отдельная и своя! По столь логичному разумению пятиэтажки в свое время осчастливили тысячи столичных семей, переезжавших в панельные хоромы из коммуналок, подвалов и бараков. Более того, квартиры в стареньких пятиэтажках сегодня чуть ли не самое доступное по цене жилье в Москве, хотя также дорожающее. По крайней мере, именно в них частенько справляют новоселье молодые семьи, решившие взять ипотеку или накопившие на квартиру с родительской помощью.
- Проекты индустриальных пятиэтажных домов были разработаны полвека назад, когда перед государством стояла задача в короткие сроки обеспечить социальным жильем население, - рассказывает Владимир Гурьев, заместитель директора по научной работе Московского научно-исследовательского и проектного института типологии, экспериментального проектирования (МНИИТЭП), доктор технических наук и профессор. - С 1958 по 1973 год в столице было построено 25,5 млн. кв. м жилой площади в пятиэтажных зданиях. По тем временам квартиры в них считались вершиной комфорта: здесь имелось все необходимое для жизни, правда, без излишеств. Требования экономии в стране, недавно оправившейся после войны, накладывали ограничения и на конструкцию здания, и на планировку квартир в них. Стоит ли говорить о том, что через 50 лет они безнадежно устарели: конструктивно, морально и физически.
К XXI в. наши представления о том, каким должен быть жилой фонд города, кардинально изменились. Поэтому в 1999 г. правительство Москвы приняло программу комплексной реконструкции пятиэтажного ветхого фонда. Она то и решила судьбу самых первых советских «панелек». В программе даже значилась точная цифра жилых квадратных метров, идущих под снос - 6,3 миллиона. В категорию сносимых попали панельные дома таких серий, как К-7, 1МГ, 1605АМ, а также некоторые из II и I серий.
- Для 95 кварталов, в которых находились сносимые серии пятиэтажек, были разработаны проекты планировки. Начался снос, - комментирует Тамара Барсукова, начальник координационно-проектного центра НПО Территориального планирования №2 НИиПИ Генплана г. Москвы. - Полностью завершен их снос в Южном и Центральном административных округах Москвы. В результате к 1 января 2008 г. в столице осталось лишь 2,7 млн кв. м тех самых первых «панелек».
Сносить ли несносимые?
6,3 млн «снесенных» кв. м - лишь часть 25-миллионного пятиэтажного фонда.
- Домостроительные комбинаты выпускали не только те дома, которые сегодня сносятся, - объясняет Т. Барсукова. - В ряду пятиэтажек были и более достойные. Это кирпичные дома серии 1-511, блочные - 1-510 и панельные - 1-515. Все тем же постановлением 1999 г. их отнесли к категории несносимых.
На данный момент таких зданий осталось порядка 19 млн кв. м. Их судьба решается сейчас.
- Конструктивно это достаточно прочные дома, которые могут простоять еще не один десяток лет, - говорит В. Гурьев. - Но морально и физически они себя исчерпали. Особенно это касается их энергосберегающих свойств. Здания проектировались и строились по нормативам полувековой давности. Тогда требования по энергосбережению были ниже. А в современных условиях такие дома будут не только приносить убыток городу, но и бить по карману собственников квартир.
Получившие статус несносимых, эти серии пятиэтажек вот уже 8 лет ждут реконструкции, модернизации или капремонта. Более того, как ни удивительно, в принятую городом программу капитального ремонта жилья здания первого индустриального периода тоже не попали.
-По словам Т. Барсуковой, сделано это было вполне сознательно. Конечно, оставлять их в сегодняшнем состоянии нельзя. Только вот определить, что же с ними делать, - сложная задача. Казалось бы, есть всего два пути: снос и реконструкция. Но на выбор между ними влияют четыре фактора: экономический, градостроительный, социальный и исторический. Утеплить стены и обновить инженерную инфраструктуру - вот минимум, который необходим при «лечении» пятиэтажек. Но делать это придется без отселения жителей и без привлечения инвестора, так как выгоды в данном случае для него нет никакой. Сложно? Разумеется. Проще построить стартовый дом для отселения, снести пятиэтажку и построить на ее месте современное здание большей этажности, чтобы инвестор смог окупить свои вложения. Вывод напрашивается сам собой: реконструкцию домов несносимых серий провести можно, но экономически нецелесообразно.
- В 2003 г. была принята программа реновации сложившейся застройки, то есть замены устаревшего фонда новым, что само собой подразумевает снос, - рассказывает Т. Барсукова. - Дома несносимых серий встречаются в 500 кварталах Москвы, где-то по 1-2 пятиэтажки, а где-то и целыми микрорайонами. По программе реновации нами подготовлены проекты планировки на 199 кварталов, но зачастую Мосгосэкспертиза отказывает в утверждении проектов с пометкой: «Обоснуйте снос несносимых серий». А у нас действительно нет ни одного документа, где бы четко было обозначено, что, например, серия 1-515 разрешена к сносу.
И тут вступает в силу градостроительная точка зрения. Те дома, что находятся вблизи действующих или только строящихся магистралей, по объективным причинам нужно снести. Ведь, например, территория, по которой пройдет часть Четвертого транспортного кольца, потребует и соответствующей застройки: качество жилого фонда должно отвечать качеству территории. Кроме того, если вернуться к экономическому аспекту, то примагистральная зона привлекательна для инвесторов. А так как вся программа реновации заявлена как коммерческая, этот фактор снимать со счетов нельзя.
Нельзя забывать и о социальном факторе. С одной стороны, москвичи достойны лучшего жилья, чем старые пятиэтажки. Но некоторые горожане, наоборот, не хотят уезжать из родных домов. И большинство таких «домоседов» оказалось на северо-востоке столицы.
Для таких случаев, когда дом кирпичный, есть вариант санации с надстройкой дома. Это и привлекательно для инвесторов, и выгодно жильцам. Но тут уж они должны проявить свою инициативу.
- Сегодня глава Москомархитектуры Александр Кузьмин при участии префектур проводит рассмотрение ранее разработанной документации по программе реновации и даже по программе 1999 года, - комментирует Т. Барсукова. – А НИиПИ Генплана разрабатывает предложения по реорганизации жилищного фонда города. В процессе работы будет рассмотрен буквально каждый пятиэтажный дом, - резюмирует Т. Барсукова.
Редкий случай
Об историческом факторе, также влияющем на выбор между сносом и реконструкцией, нужно сказать отдельно. Потому что касается он пятиэтажек, либо построенных некогда по индивидуальному проекту, либо относящихся к 20-30 гг. прошлого века, или вообще к дореволюционной эпохе. В отношении таких зданий должна применяться историческая реставрация. Например, Преображенский, Мытная, Русаковская, Мантулинская, Буденновский поселок, Дубровка, Усачевка - все эти кварталы уже признаны представляющими архитектурную ценность и будут реставрироваться. Пока же пятиэтажек остается еще 19 млн. кв. м. То есть, при современных темпах это объем строительства жилья в Москве за 4 года. Поэтому бесспорно, что «радовать глаз» своим нынешним видом домики в пять этажей будут нас еще несколько лет.
Комментирует главный архитектор Москвы Александр Кузьмин:
- Сегодня мы определяем, какие из домов несносимых серий ремонтировать, а какие сносить. Замечу сразу, если жители не захотят, чтоб их дом сносили, вне зависимости от состояния здание останется на месте и сразу будет отнесено к программе капитального ремонта жилья. В ходе ремонта в таких домах заменят инженерию, лифтовое хозяйство и столярку, утеплят фасад и кровлю.
Что же касается сноса домов, то в этом случае нужно решить главное - за счет каких средств будет производиться эта работа? По моему мнению, город должен справиться с поставленной задачей самостоятельно, без привлечения частного капитала. Ведь для того, чтобы проект сноса зданий был привлекательным для инвестора, коэффициент выхода новых площадей должен находиться в соотношении один к трем. То есть при сносе 1 кв. м мы должны построить около 3 кв. метров. И взамен одного снесенного метра дать жителю полтора - таков коэффициент по городу, а остальное - инвестору. В результате столице просто не хватит территории в микрорайонах, и процесс неминуемо затянется. Если же город будет сносить дома за счет средств бюджета, тогда работа пройдет гораздо быстрее.