ПОИСКОВЫЙ ПОРТАЛ ТСЖ И СОВЕТОВ МКД "НАШ ДОМ"

Информация о пользователе

Привет, Гость! Войдите или зарегистрируйтесь.


Вы здесь » ПОИСКОВЫЙ ПОРТАЛ ТСЖ И СОВЕТОВ МКД "НАШ ДОМ" » КУПЛЯ - ПРОДАЖА КВАРТИР » КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ И НЕ ДАТЬ СЕБЯ ОБМАНУТЬ


КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ И НЕ ДАТЬ СЕБЯ ОБМАНУТЬ

Сообщений 1 страница 4 из 4

1

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ И НЕ ДАТЬ СЕБЯ ОБМАНУТЬ

30.09.2014

Есть несколько неписаных законов, которых придерживаются все участники рынка недвижимости: застройщики никогда не признаются, что цены на жилье падают, а риэлторы (брокеры) будут постоянно твердить о том, что простой обыватель не сможет купить квартиру самостоятельно. Обращаться за помощью к специалистам из агентств недвижимости или нет каждый решает сам. Однако есть ряд важных деталей, которые в любом случае следует знать покупателю для того, чтобы сделка прошла без проблем, а риски были сведены к минимуму. Подробнее об этом – в авторской колонке Кристины Томилиной, руководителя отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills.

http://pics.realty.rbc.ru/realty_pics/v3/66/22/e153ac61be40fa7cb6a71221ed3c5ee8.jpg
Кристина Томилина

В последнее время в прессе все чаще встречаются статьи о том, как сложно простому обывателю купить квартиру. А если он все-таки на это решается, говорится в этих статьях, его ожидает большое количество опасностей в виде коварных, бездарных или непорядочных риэлторов, диких ситуаций, которые разворачиваются во время просмотров, затрат времени и нервов при заключении сделки и прочее …

Да, такое действительно встречается, но в большинстве случаев покупатели сами дают себя обмануть, сами выбирают наиболее сложный путь решения своего квартирного вопроса. Происходит это, в основном, из-за незнания элементарных механизмов процесса продажи или покупки недвижимости.

В  этой связи в тот момент, когда вы беретесь за решение квартирного вопроса, будет полезным помнить о следующем.

Если вы планируете переезжать из одной квартиры в другую и временно пожить вам негде, никогда не продавайте свою старую квартиру без привязки к покупке новой (альтернативная сделка). Не стоит надеяться на то, что вы быстро подберете новое жилье, иначе всегда есть риск остаться на улице. Такие сделки обязательно нужно проводить параллельно, желательно в один день или как минимум не откладывая надолго.

Никогда не вносите предоплату за новую квартиру, не найдя покупателя на старую. Вы можете не успеть продать свою квартиру в установленный срок и в итоге лишиться ранее внесенной суммы.

При выборе квартиры (лучше всего изучать предложения в интернет-источниках) первое впечатление от того или иного объекта можно получить уже по фотографиям, которые обычно выкладываются вместе с рекламным объявлением. Обратите также внимание на ответы брокера на ваши вопросы. Настоятельно рекомендуем формулировать  вопросы в письменном виде заранее, чтобы в процессе разговора не упустить важные  детали.

Все это поможет избежать шока от просмотра "убитой" квартиры, от странных собственников, от плохого состояния дома и т. п. Сейчас существует огромное количество интернет-порталов, где заранее можно оценить и дом, и двор, и подъезд, и даже виды из окон, избавив себя, таким образом, от неприятных впечатлений.

Если вы действуете самостоятельно и наконец-то подобрали квартиру своей мечты, найдите по рекомендации агентство или профессионального частного брокера, который организует  полное юридическое сопровождение сделки. Важно помнить, что брокер продавца получает комиссию не от вас, и его основная цель - не проверять квартиру, а продать ее. В итоге, делая ставку на агента продавца, вы можете не узнать очень многого о своем будущем жилище.

Теперь об авансах. Необходимо знать разницу между авансом и задатком. Во-первых, только аванс является возвратным, задаток же при любом исходе дела вернуть не удастся. Как аванс, так и задаток лучше вносить физлицу на руки только в случае, если это ваш родственник или хотя бы знакомый и вы в нем уверены. В остальных случаях настоятельно рекомендуем вносить только авансы и только на имя компании, представляющей интересы собственника. Так у вас на руках хотя бы останутся реквизиты юрлица, к которому в случае чего можно предъявлять претензии. К тому же, чтобы исчезнуть, компании требуется гораздо больше времени, чем собственнику квартиры.
А если же сделка все-таки состоялась и вы вот-вот станете счастливыми обладателями новой квартиры, не следует подписывать акт приема-передачи  до того момента, пока не увидите объект еще раз в момент получения ключей. Ситуации, при которых вечно спешащие риэлторы хотят все подписать на сделке, чтобы потом повторно в квартире не появляться, могут закончиться, например, тем, что оттуда вывезут все, включая розетки. Также квартиру могут привести в ненадлежащий вид, а акт приемки вы уже подписали... 

Еще раз хочу напомнить, что сегодняшний рынок - это рынок покупателя, и при комплексном и грамотном подходе ни один, даже самый бесцеремонный или "ушлый" риэлтор не сможет поставить вас в неудобное положение.

Кристина Томилина, специально для "РБК-Недвижимости"

http://realty.rbc.ru/experts/30/09/2014 … 0306.shtml

0

2

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ: МЫ РЕШИЛИ КУПИТЬ НОВУЮ КВАРТИРУ

29.08.2014

"Квартир, казалось бы, много, но купить их, оказывается, невозможно".

http://pics.realty.rbc.ru/realty_pics/v3/06/84/e7aa4318a925235733cc2f9e2c541db3.jpg
Автор: Depositphotos/El_camino

Более 1000 лайков, 300 перепостов и 100 комментариев собрал в Facebook рассказ москвича Мити Самойлова о покупке квартиры в столице. Это личный опыт человека, который столкнулся с невежественными риэлторами, жадными собственниками и юридическими тонкостями при оформлении сделки.

"Гладко было на бумаге". В реальности выбор и покупка квартиры растянулись на многие месяцы.

"РБК-Недвижимость" публикует текст с разрешения автора.

***

http://pics.realty.rbc.ru/realty_pics/v3/26/88/aefcfd672e09e7e211690a6fd72c8fec.jpg
Митя Самойлов
Автор: wwwfacebook.com/mitya.samoylov

И тогда мы решили купить новую квартиру. Достойный зачин.

Конечно, такой серьезный опыт следовало бы переработать во что-то более значимое, чем какая-то жалкая заметка, но такой уж я нетерпеливый. Оттого и весь талант пускаю по ветру. Хотя б не в землю, не в землю.

Я не буду называть точных цифр, делать обобщений и поучать. Если вам покажется, что в тексте содержится назидание, немедленно прекратите его читать и займитесь чем-нибудь полезным. Или бесполезным. Например, попробуйте купить квартиру в Москве.

Вначале было Крылатское, и Крылатское было прекрасно. У нас была малогабаритная квартира, замечательная во всех отношениях. Вид на заповедник, метро в сорока секундах ходьбы от подъезда, большой магазин на первом этаже. Трудно было найти объект районной инфраструктуры дальше семи минут пешком.

Но, простите мне банальность, дети растут совершенно бесконтрольно. Вот он еще умещался на ладони, ладно, на двух ладонях, в пригоршне, а вот он уже задевает головой потолок и просит трех телят на завтрак. И это в два то года.

И тогда мы решили купить новую квартиру.

Сомнений не было - только Крылатское. Любимый район, где под окнами не то что жасмин, трюфели не отцветают.

Вспоминая себя полугодовой давности, я испытываю смесь жалости, стыда и желания громко смеяться.

Мы с Дашкой, имея в запасе кое-какие общие полученные в институте знания по экономике, были уверены, что рынок устроен, как... как рынок, что ли. Есть квартиры, есть люди, которые их продают, есть деньги, которыми владеют люди и хотят потратить их на квартиры. А как еще может быть? Где здесь карман для сложности? Где люфт для лукавого мудрствования?

Выбрали квартир пять в непосредственной близости от нашей и пошли смотреть. Я уже начал немного переживать - как же так все быстро получится? Вот буквально только что решили покупать квартиру, уже ходим, смотрим, так, видимо, недели через две переезжать. Нужно бы найти грузчиков.

Риэлтор, встретившая нас у подъезда первой квартиры, долго, с важным видом звонила в домофон. Когда ей ответили, она визгнула: "Теть Валь, открывай давай".

В квартире пахло капустой, кашей, окурками - бедностью. Мазью лыжной не пахло, врать не стану. По квартире ходила милая, но очень печальная старушка, в проходной комнате, при зажженной люстре и работающем телевизоре, вниз лицом на диване лежал одетый человек. В том, что можно было бы назвать спальней, у батареи, в крошечной детской ванночке, на газете валялась голая детская кукла. Обои местами со стен свисали, паркет стоял волной, сантехника отливала из бурого в медный. Нельзя сказать, что квартира нам не понравилась, но козырек подъезда подпирал кухонное окно - вот и славно, вот и причина отказаться.

Квартира выглядела прилично лет двадцать пять назад, на полках стояли узкоспециальные немецкие словари, кое-где попадались вазы и ковры. Время застыло и покрылось пылью, болью, бедой

В соседнем доме на пятнадцатом этаже нам открыл дверь усталый усатый человек в прокуренном свитере. Квартира выглядела прилично лет двадцать пять назад, на полках стояли узкоспециальные немецкие словари, кое-где попадались вазы и ковры. Время застыло и покрылось пылью, болью, бедой. Что-то здесь случилось. Видимо, человек не вписался в рынок и остался навсегда сидеть в кресле, в свитере, в дыму дешевых сигарет. <…>

Третья квартира, как и все квартиры в Крылатском, находилась в ведомственном доме для каких-то силовиков. Жила в квартире шумная семья, мечтавшая сама себя уменьшить посредством разъезда. И вот оно. Эту квартиру мы решили купить. Отдали залог и стали продавать свою.

Тут как раз все было просто и неинтересно. Пришла хорошая бабушка с хамоватым риэлтором и назначила дату сделки. Дав нам на выезд два месяца до сделки и два месяца после.

Отдельно стоит сказать о риэлторах. Девять из десяти риэлторов, которых встречал я, - это люди, не умеющие вообще ничего. Даже не в профессиональном, а и в бытовом смысле. Они часто не понимают, как работают домофоны, не могут найти продаваемую ими квартиру по карте и навигатору, опаздывают, не берут трубки, не перезванивают, не владеют элементарными компьютерными программами, не умеют линейно выражать свои мысли. В целом, это, скорее, обнадеживает. Видимо, в России построили настоящее социальное государство - любой, даже самый неприспособленный к трудовой, да и жизненной деятельности человек может прокормить себя продажей квартир.

Это не значит, что риэлтор не нужен, - нужен. Но это отдельная история, у каждого своя.

Жизнь снова стала простой, определенной, будущее - ясным, план действий - понятным.

Мы уехали отдыхать на новогодние каникулы.

Когда мы вернулись, наша квартира успешно продалась, и мы стали ждать сделки, чтоб купить нашу будущую. Времени было много - два месяца, сделка назначена, договоренности достигнуты.

За сутки до сделки продавцы подняли цену на миллион рублей. Я знал, это обычное дело, когда внезапно перед сделкой просят на две-три тысячи долларов больше. Но не на тридцать же. А вот и на тридцать и все. И никак. И когда злость, закрывавшая мне красной пеленой глаза, которые, как говорит златоуст Кличко, в будущее смотреть могли не только лишь все, отпустила, я понял этих людей. Они больные, бедные, невоспитанные. Не махинаторы и не каталы. Просто нелепые <…>

Это был первый урок. Что-то я из этого опыта вынес, но что именно, так и не решил.

Так мы остались без квартиры.

Оставалось ровно два месяца до того момента как довольная, полненькая и очень приветливая старушка въедет в нашу любимую квартиру, которую мы так неосторожно продали.

Сидеть на месте было неудобно, не сиделось. Образ бабки, которая, пусть и с улыбкой, но в манере нового Швондера неизбежно захватит наше жилье, не давал покоя.

И мы стали искать. Все еще в Крылатском - а где же еще?

Бесконечные ведомственные дома, построенные для подводников, полковников, гвардейцев кардинала и отставной козы барабанщиков. На деле - унылые серые башни, выходящие прямо на асфальт Рублевского шоссе. Мне даже показалось, что при выходе из одного подъезда по моим ногам проехал кортеж какого-то замминистра. Чуть глубже, там, ближе к Молодежной - более скромное социальное жилье. Семья чеченских беженцев двадцать лет ютилась в пятиэтажке, и вот доютилась, досиделась до того, что получила огромную квартиру в новом доме. Продают квартиру лоховатым москвичам и покупают три Порше Панамера. Я был и не против помочь развитию известного региона, но под окнами шла какая-то дикая по масштабу стройка, а я люблю, чтоб стройки не было.

В день мы смотрели по четыре-пять квартир. И через неделю выяснилось, что Крылатское закончилось. То есть то самое родное, милое и удобное Крылатское ограничивается двенадцатью домами вокруг метро. Все остальное - джунгли, пахнущие тарзаном, силовиками и своей атмосферой. А я люблю, чтоб метро рядом.

Это был второй урок. В чем он заключался? Я не знаю. Просто решил для себя, что это урок.

Стало ясно, что выметаться нам предстоит не только из своей квартиры, но и из Крылатского вообще.

Здесь нужно кое-что пояснить:

- мы не искали квартиру, которая была бы дешевле рыночной стоимости,
- у нас не было каких-то особенных условий и требований,
- да, я идиот, но я не дебил.

Мы искали обычную трехкомнатную квартиру, недалеко от метро, в знакомом районе по рыночной стоимости. И мы ее не нашли. Квартир, казалось бы, много, но купить их, оказывается, невозможно.

С тяжелым сердцем и туманными перспективами мы покинули прекрасный район ведомственных домов, спецтрасс, силовиков и пустынных бутиков.

Как говорится, или менять слуховой аппарат, или менять окрестность. Относительно знакомым казался нам район севера серой ветки. Спасибо моим родителям, приютили нас у себя на время поиска новых вариантов. О жизни с родителями можно было бы сказать отдельно. Но нечего. Настолько доброжелательно они к нам настроены, что, как говорил один герой Довлатова: "Все прилично. Только белое, красное и пиво. Никакого одеколона".

Так мы стали искать квартиру в старом кирпичном доме. Податели объявлений, например, писали: "Отличная квартира, есть реальная возможность сделать камин". В доме были деревянные перекрытия, сгнившие стояки, вываливающиеся окна, проваленные лестницы и обвалившиеся потолки. Но да, наверняка там можно было бы сделать камин. Снести эту рухлядь и сделать на ее месте камин. Домну, крематорий.

Многие называли дома 1913 года постройки "сталинскими", другие "сталинские" дома называли почему-то особняками. И все были уверены в своей неотразимости.

Однажды мы наткнулись на дом, который обойти в наших поисках было невозможно. Огромный "сталинский" дом прямо у метро "Дмитровская". Да, он стоит почти на шоссе. Но за ним большая территория, зеленый двор, закрытая парковка. Высокие потолки. Первую квартиру там продавала пожилая женщина со следами пластической хирургии на лице, осиной талией и огромной грудью. Она утверждала, что мечтает продать квартиру как можно скорее и готова выехать хоть завтра.

Мы внесли залог. Через три дня она подняла цену квартиры на миллион.

В этом же доме двухкомнатную квартиру нам показывали как трехкомнатную. Когда я спросил, где же третья комната, риэлтор умело изобразил изумление: "Вы что не видите? Здесь же вот так вот можно стенку поставить"

Это был третий урок. Впрочем, он повторял первый, не формулировался никак и свидетельствовал только о том, что опыт нас ничему не учит.

Но дом был хорош, и квартир в нем продавалось предостаточно. Так мы пришли смотреть квартиру женщины, похожей на ведьму. Она таращила глаза и рассказывала, как мечтает продать эту квартиру, и вот уже буквально… Что-то это мне напоминает. Она подняла цену на миллион еще до передачи ей залога. Мне начало казаться, что люди выставляют свои квартиры на продажу просто потому, что к ним никто не ходит в гости. Одиночество, даже в кругу семьи, - страшное дело. А тут подал объявление - и принимай у себя ежевечерне приятных собеседников.

В этом же доме двухкомнатную квартиру нам показывали как трехкомнатную. Когда я спросил, где же третья комната, риэлтор умело изобразил изумление: "Вы что не видите? Здесь же вот так вот можно стенку поставить". Спасибо, хоть не камин!

Четвертую квартиру в этом доме нам продавал очень спокойный и уверенный молодой человек. Впрочем, и он поднял цену на 600 тысяч рублей. "Не вмещаюсь я в эти деньги, не вмещаюсь".

И вот, в какой-то момент, мне показалось, что, просто по закону больших чисел, пятый вариант должен сработать. Да, я знаю, что пять это не такое уж большое число. Но если речь идет о квартирах, даже число два это уже слишком.

Риэлтор по телефону объяснила, что сама она не приедет (это стиль, это кураж, это профессионализм). Нужно подняться на этаж и позвонить в квартиру напротив той, что нам нужна.

Из квартиры напротив вышла шестидесятилетняя корпулентная, крашеная дама в китайском пеньюаре на голое тело. С сигаретой в зубах. Она властно постучала в требуемую квартиру, затянулась и уверенно сказала: "Сейчас откроет, подожди". Перед нами в дверях появился благообразного вида седой мужчина в махровом халате с кухонным ножом в руках.

"Проходите, пожалуйста, я вот только сел перекусить", - сказал он, указав на голубое блюдечко с брауншвейгской колбасой.

Квартира была до потолка завалена картинами, стульями, комодами и прочим декором. В целом, квартира нам подходила.

Женщина в пеньюаре, прикуривая от сигареты сигарету на лестничной площадке, рассказывала нам: "У нас дом отличный. Ведомственный, - А как же, конечно! Я уже выучил, что не бывает неведомственных домов. - Квартиру эту хотят продать побыстрее. Этот дед, он тут не прописан. Он просто сожительствовал с Ниной. Она померла. У нее трое наследников. Два сына и дочь. Один сын - заместитель главы управы. Попался на взятке в 5 тысяч долларов. Теперь сидит дома под домашним арестом с браслетом на руке. Он должен или в тюрьму поехать, или вернуть государству сумму взятки в двадцатикратном размере. И вот они эту квартиру продают. А дед-то этот уже вещи собирает. Ему сказали, чтоб съезжал. Видели, какой бардак в квартире. А вы уже в этом доме смотрели квартиры? У Люськи? Она сумасшедшая. Хорошо, что не купили. Вот и славно. Будете моими соседями".

Это звучало как приговор.

Но мы прошли уже многие стадии осознания своего положения - торг, отрицание, бунт, апатию, безудержное веселье, отчаяние, прослушивание альбомов Мурата Насырова и что там еще?

Еще о риэлторах. Риэлтор, которая подхватила нас в момент падения, - профессионал и умница. Она открыла нам глаза, сердца и рты. Она - представитель светлой стороны этой профессии. Но таких мало. То есть, по моим ощущениям, она вообще одна.

И вот мы назначили встречу с наследниками и фактическими владельцами этой квартиры. Людям были срочно нужны деньги. Они были готовы на все. Несмотря на то что владели они квартирой меньше трех лет (значит, с продажи должны были платить 13% подоходного налога), согласились указать полную стоимость в договоре. Они даже снизили цену на миллион. И согласились полностью освободить квартиру в двухнедельный срок.

И тут наш риэлтор выяснила, что к завещанию несчастной покойной матери взяточника имелось приложение, в котором оговаривалось право пожизненного проживания в квартире того самого седовласого любителя брауншвейгской колбасы. Без права собственности, но все же. Право это устроено интересным образом. От него нельзя отказаться. То есть отказаться можно, но также можно и восстановить. То есть фактически мы получали возможность купить неплохую квартиру на очень выгодных условиях, но с секретом. В виде деда в халате и с колбасой. Вот сюжет, вот пассаж.

Помню, как пришел домой, сел за стол, выпил немного, обхватил голову руками и стал думать - что же не так с этим домом?

Теория моя стройна хоть и экзотична.

Через два двора от этого дома находится знаменитый хлебзавод. При производстве хлеба, как известно, используются дрожжи - сапрофиты, паразиты с членистым мицелием. Они постоянно висят в воздухе на территории, прилегающей к хлебзаводу. Люди, живущие в этом доме, дышат дрожжами. Всю жизнь. Дрожжи начинают паразитировать на их мозге и управляют действиями людей. Непонятно, правда, в чьих интересах. Но факт неадекватного поведения в пяти случаях из пяти налицо. Дрожжи, хлебзавод, риэлторы, взяточники - вот с чем придется столкнуться при покупке квартиры. Вот они, препятствия, - костлявые пальцы невидимой руки рынка, будь ты проклят, Адам Смит! И это если даже не принимать во внимание дикие цены на саму недвижимость.

Это был очередной урок. Очередной несформулированный и, видимо, неусвоенный урок.

Еще мы смотрели квартиру, в которой жил футбольный фанат с подбитым глазом. У двери висела бейсбольная бита, а две комнаты из трех были заперты на ключ. Мама ушла на работу и заперла от него две комнаты. Он, как будто, и сам недоумевал.

В квартире на Петровско-Разумовской все было идеально. Вплоть до панорамного остекления балкона, и только страх в глазах хозяев выдавал их паническое, судорожное стремление скорее покинуть этот дом. На улице, увидев подряд четыре черных затемненных БМВ с орущей лезгинкой, а также пять ресторанов с названиями "Караван-Сарай", "У Ахмета", "Вай-вай, есть вай-фай" и прочими, мы поняли обеспокоенность жителей околотка.

На Дмитровском шоссе над квартирой находилась мастерская художника, которая стояла закрытой, но при этом беспрестанно текла. На Сущевском валу у квартиры было пять собственников, и местонахождение четверых из них было неизвестно. В Вадковском переулке дом был на уровне комиссии признан непригодным для жизни, в тюрьмах не разрешали пить, в монастырях - курить, абсурд становился нормой жизни.

Дальше все было неинтересно, как неинтересна любая тривиальная развязка. Мы нашли квартиру, и любопытного в ней - после всего виденного - только то, что находится она ровно посередине между улицами Гончарова и Фонвизина. Вот здесь я со всеми невыученными уроками и буду воспитывать своих обломовых и недорослей.
А еще где-то здесь был расквартирован полк, которым при Петре командовал англичанин Патрик Гордон. Тоже своего рода силовик.

Нужно бы открыть бар в его честь.

Митя Самойлов

http://realty.rbc.ru/experts/29/08/2014 … 4486.shtml

0

3

КОММЕНТАРИИ РИЭЛТОРОВ: МЫ РЕШИЛИ КУПИТЬ НОВУЮ КВАРТИРУ

01.09.2014

Риэлторы прокомментировали жизненную историю москвича, столкнувшегося с московским рынком недвижимости.

Комментарии риэлторов к статье "Личный опыт: мы решили купить новую квартиру".

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой":

- Непонятно, где и как нашли эти пять квартир. Скорее всего, через открытые базы объявлений. Хороший вариант, если есть свободное время ездить на просмотры. Однако, например, обращение к риэлтору помогло бы сразу отсечь неподходящие квартиры: агент искал бы квартиру по точно заданным параметрам, просматривая объекты и оценивая, насколько они пригодны для проживания семьи с ребенком. И не было бы неприятных сюрпризов в виде ужасающих квартир с испорченной сантехникой и т. д.

То, что несколько владельцев внезапно поднимали цену квартиры сразу на 1 млн руб. перед сделкой, говорит о том, что на продажу объекты были выставлены по цене ниже рыночной. Хотя покупатель утверждает, что цены абсолютно "в рынке", - это впечатление могло у него сложиться после изучения опять же онлайн-базы объявлений, где по заниженным ценам выставлено на продажу большое количество объектов. Опытный риэлтор сразу оценивает реальную возможность покупки такой квартиры по озвученной цене.

Хотя опыт работы с риэлторами, как видно из текста отзыва, у этой пары не самый положительный, им имело смысл нанять своего брокера - например, найти его по рекомендации своих друзей, знакомых. Покупка квартиры - дело хлопотное, подойти к этому стоит серьезно, и уж лучше потратить время на поиск хорошего агента, нежели на просмотры неподходящих вариантов и срывающиеся сделки. Опять же именно агент, работающий на стороне покупателя, мог бы заранее изучить документы и отсоветовать приступать к сделке с  квартирой, в которой имеет право проживать посторонний человек.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп":

- К сожалению, подобные истории на рынке встречаются сплошь и рядом. По сути, "вторичка" - это огромное скопление самых разнообразных по своим характеристикам квартир. Данный сегмент практически никогда не поддается четкому структурированию. Он хаотичен и здесь встречаются варианты даже более жуткие, нелепые и удручающие, чем те, которые автор описал в своей истории. Квартиры с "темным" юридическим прошлым, обременениями различной тяжести (залог в банке, внушительное количество наследников и пр.), "скелетами в шкафах", которые прячут абсолютное большинство продавцов на вторичном рынке, и т. д. Список может быть бесконечным. И многие люди, имеющие опыт покупки на "вторичке", без преувеличения сравнивают данный процесс с прохождением пресловутых кругов ада. Именно поэтому, планируя приобретение квартиры на вторичном рынке, необходимо заручиться поддержкой грамотного риэлтора. Причем желательно найти такого специалиста через друзей, знакомых либо обратиться в профессиональное агентство - их услуги могут стоить дороже, чем у частного брокера, зато клиент сбережет свое время и нервы, а это ценится в современном обществе даже выше.

В данной конкретной ситуации, очевидно, что москвич Митя Самойлов привлекал разных риэлторов отдельно на продажу своей квартиры и отдельно - на покупку новой. И в дальнейшем, как нам стало понятно из его истории, во время поиска подходящей квартиры в разных районах он пользовался услугами нескольких специалистов. Нельзя сказать, что это в корне неверная стратегия, но малоэффективная. Один хороший специалист, скорее всего, помог бы Мите организовать альтернативную сделку с одновременной продажей старой квартиры и покупкой новой. Причем работая именно с одним брокером, гораздо больше шансов потратить минимум времени на поиски квартиры. Чем дольше работаешь с одним риэлтором, тем больше он понимает потребности клиента и уже точно знает, что ему стоит или не стоит показывать.   

В истории Мити также возникла путаница с залогами и авансовыми платежами. Опять же грамотный специалист помог бы составить соглашение о задатке. С юридической точки зрения это более правильный шаг, поскольку с большей долей вероятности он позволил бы избежать неожиданного повышения цены. Если продавец и покупатель заключают соглашение о задатке (ст. 380, ч. 1 ГК РФ), а сделка впоследствии срывается по вине собственника квартиры, то именно хозяин должен вернуть задаток в двойном размере. Поэтому при наличии подобного документа, еще и заверенного у нотариуса, продавцы крайне редко меняют условия сделки за день до ее заключения.

Стоит также отметить еще один нюанс во всей этой истории. Не совсем понятно, почему москвич Митя Самойлов и его семья предпочли иметь дело исключительно со "вторичкой". На первичном рынке присутствует множество уже введенных в эксплуатацию комплексов, где цены практически сопоставимы с аналогичными вариантами вторичного сегмента. Если бы молодые люди решили приобрести жилье в новостройке, то могли бы, например, воспользоваться услугой Trade-in или взаимозачетом и сразу обменять старую квартиру на новую. Конечно, предложений с готовой отделкой (а именно такая квартира, скорее всего, и подошла бы героям рассказа) на первичном рынке не так много. Но учитывая, какие приключения в итоге пришлось пережить Мите и его семье, невольно задумываешься о том, что покупка квартиры в новостройке и последующий ремонт - неплохой вариант. История у Мити могла бы получиться совсем другой - быть может, наполненная различными казусами и неприятными моментами (все-таки ремонт - это отдельный вид спорта), но, в целом, более позитивная. В результате семья приобрела бы новую квартиру, в которой уж точно нет запахов капусты, каши и дрожжей.

Подготовил Игнат Бушухин

http://realty.rbc.ru/experts/01/09/2014 … 7357.shtml

0

4

Самые наглые обманки застройщиков для привлечения покупателей квартир

22.11.2016

Маркетинговая состязательность среди столичных застройщиков в пик кризиса традиционно набирает обороты. В поисках новых подходов к покупателю девелоперы выбрасывают на рынок нестандартные дисконтные акции и рекламные «мемы», суть которых зачастую сводится к разного рода хитростям, если не сказать - к сравнительно честным способам отъема денег у населения. Такая неоднозначная клиентоориентированность, в первую очередь, продиктована острой нуждой, снижением уровня сделок и рыночной стагнацией - по оценкам аналитиков агентства «Миэль», в структуре привлечения клиентов строительных компаний реклама может обеспечивать до 20 % сделок, остальные приходятся на локационные покупки и продажи от риэлторов. В настоящем обзоре адвоката Олега Сухова (Президент Гильдии Юристов Рынка Недвижимости) проанализированы самые «кричащие» и, вместе с тем, неправдоподобные рекламные бонусы от застройщиков.

Броская реклама на уличном биллборде предлагает купить квартиру от 1,5 миллионов рублей в ближайшем Подмосковье – подобные предложения одни из самых распространенных среди маркетинговых акций. Увидели такое - готовьтесь к подвоху. Усомниться можно буквально в каждой строчке: от удаленности – расстояние от центра столицы до населенного пункта может быть совсем не близким, до цены - указанная стоимость зачастую действует только при 100 %-ной предоплате. Возникает резонный вопрос - на кого рассчитана данная рекламная провокация, если учесть, что 60 % новых квартир в России приобретаются в ипотеку. Но даже если жилье действительно реализуется по указанной цене, то обычно это одна или две малогабаритные квартиры на весь жилой фонд, притом расположенные в корпусе с едва заложенным фундаментом. Это и понятно, ведь средняя стоимость стандартной однушки в Подмосковье на этапе строительства в 5-6 километрах от МКАД не может быть ниже 3 млн. рублей.

Некоторые рекламодатели уж очень любят хвастаться выгодной ипотекой – под 8 - 9 % годовых. И здесь важно понимать, - утверждает адвокат Олег Сухов, - что ипотечный договор покупатель заключает не с застройщиком, а с банком, в котором действующие ставки по таким кредитам, в том числе и с гос. поддержкой, не могут быть ниже 11-12%. На самом же деле строительные компании снижают их только в первый год обслуживания, компенсируя банковским учреждениям разницу в процентах. В продажах такие ставки принято называть маркетинговыми. Поэтому подписывая ипотечный договор, не удивляйтесь, что проценты в нем совсем не те, на что вы рассчитывали и о чем договаривались с застройщиком. Впрочем, такая уловка является довольно эффективной и по статистике ГК «Гранель» позволяет увеличить продажи на строящихся объектах в среднем от 15 до 50%.

Беспроцентная рассрочка платежа – менее распространенный способ покупки недвижимости, чем ипотека, но и для этого пула клиентов застройщики разработали свои «выгодные» предложения. Вот одно из тех, что встречается чаще всего, - приводит пример адвокат Олег Сухов, - небольшая сумма первого взноса сначала кажется вполне привлекательным условием приобретения жилья, пока покупатель не узнает о том, что оставшуюся часть оплаты необходимо внести в течение 1-2 месяцев. И это, конечно, далеко не всегда представляется возможным. 

Особенно популярным форматом жилья в России в последнее время становятся апартаменты. Сами застройщики называют их довольно выгодным сегментом недвижимости, ведь даже в кризис спрос на них не падает. Так, по данным компании «Москомстройинвест» на долю апартаментов в столице сегодня приходится 10-15% предложений. Но рекламируя основные преимущества - относительно низкую стоимость, удачное расположение - в непосредственной близости от метро и сдачу «под ключ», застройщик не предупреждает о том, что последствия такой покупки могут быть самыми непредсказуемыми для будущих собственников. Апартаменты являются нежилым помещением, то есть владелец, как минимум, не сможет в нем прописаться, в чем большинство покупателей отдают себе отчет. Вместе с этим недооцениваются риски изменения налогового и правового администрирования коммерческого фонда, которые намного выше, чем для традиционного жилья, где проживает большая часть населения страны. К тому же налоговое бремя на коммерческую недвижимость может легко поменяться, например, с приходом нового губернатора. И как мы знаем, любой риск стоит денег, и уже заложен в меньшую стоимость апартаментов, но стоит ли овчинка выделки?
     
Вдобавок ко всему собственникам большинства апартаментов придется столкнуться с неадекватно высоким ценником на услуги ЖКХ, которые начисляются по параметрам коммерческой недвижимости. К этому стоит добавить и полное отсутствие муниципальных обязательств по обеспечению таких помещений социальной инфраструктурой.

Мода на «экологичность» провоцирует соответствующие маркетинговые идеи и в сфере недвижимости.  Приставка «эко», - говорит адвокат Сухов, - стала своего рода трендом, который часто определяет потребительский выбор будущего жилья. По статистике квадратные метры в районах с благополучной экологией дорожают вдвое быстрее, чем в среднем по городу. Хотя экологически чистым округ не может считаться только потому, что расположен в относительной удаленности от центра столицы, как нам пытаются преподнести застройщики. Еще целый ряд факторов может влиять на чистоту воздуха, и все они прописаны в правилах «Инженерно-экологических изысканий для строительства», которые составляют строительные СНиПы – это режим «розы ветров», наличие близ населенных пунктов водоемов, зеленых зон, а также промышленных предприятий, мусорных полигонов, крупных федеральных трасс и магистралей, которые собирают вокруг себя большое скопление выхлопных газов, составляющих почти 90 % от общих выбросов в атмосферу мегаполиса. Исходя из этого, самым благополучным, с точки зрения экологии, округом Москвы можно по праву считать только один - Юго-западный. Поэтому, чтобы не обмануться, покупателю лучше каждый раз сравнивать район застройки с действительной картой экологически благополучных округов столицы.

К хитрым маркетинговым инструментам можно отнести и информацию о присвоении всевозможных наград и рейтингов жилому комплексу. Но здесь стоит понимать, что организаторы таких мероприятий – далеко не благотворители, и присвоение наград и статусов обеспечивает специально ориентированный под это рынок. Например, если организатором рейтинга или премии является какое-либо издание, то клиенту, как минимум, стоит поинтересоваться его содержанием. И не удивляйтесь, если найдете на страницах журнала или газеты обильную рекламу, оплаченную компанией-победителем или участником рейтинга. В России всего пара-тройка конкурсов, которые заслужили авторитет в девелоперском сообществе и являются более или менее объективными.

Другая опция – это разного рода специальные номинации, например, «лучшая рекламная кампания» или «лучшая концепция», которые отнюдь не гарантируют качество жилья. Как правило, в рекламе застройщик упоминает только громкое название премии вне контекста, а покупатель «клюет» на «титулованность» объекта. Сюда же можно отнести международные премии, о которых никто в профессиональном сообществе никогда не слышал, но для покупателя это играет ключевую роль, поскольку в его культурном коде «заграничность» - это всегда показатель высокого качества.     

Яркая реклама и маркетинговые хитрости – это, конечно, не патология только девелоперов.  Главный совет покупателю – при выборе жилья, рекомендует адвокат Олег Сухов, - не вестись на простые решения и броские фразы, ведь цена такой ошибки высока, как ни на каком другом рынке.

http://www.zemer.ru/info/articles/25051/

0


Вы здесь » ПОИСКОВЫЙ ПОРТАЛ ТСЖ И СОВЕТОВ МКД "НАШ ДОМ" » КУПЛЯ - ПРОДАЖА КВАРТИР » КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ И НЕ ДАТЬ СЕБЯ ОБМАНУТЬ